房地產(chǎn)回歸居住本質(zhì)是高質(zhì)量發(fā)展的前提

      一項針對百位經(jīng)濟學家“2018年中國宏觀經(jīng)濟形勢與政策問卷調(diào)查”結(jié)果顯示，51%的專家認為“房地產(chǎn)價格泡沫嚴重，存在較大的金融風險”。

        不過，過去兩年執(zhí)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策正在發(fā)揮作用。中國指數(shù)研究院2月26日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月，受監(jiān)測的21個主要城市樓市成交量整體環(huán)比下降38.2%，同比下降28.6%，其中一線城市降幅最為顯著。與此同時，價格也出現(xiàn)下行跡象。以上海為例，據(jù)同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2月25日，2018年至今，上海市商品住宅市場成交均價43021元/平方米，同比下滑8.28%，下降幅度較明顯。

       而在一些熱點地區(qū)，房價下調(diào)的幅度更大。比如燕郊不少二手房小區(qū)與去年春節(jié)房價相比幾近“腰斬”。另外，從同比數(shù)據(jù)看，11個城市的新建商品房住宅價格出現(xiàn)了下調(diào)，主要有深圳、無錫、福州、南京、成都、北京、杭州、鄭州、合肥、上海。其中，二手房廈門跌幅第一，北京跌幅第二，分別下調(diào)了0.8%與0.6%，同時，17個城市出現(xiàn)了下調(diào)。

      因此，在銀行按揭貸款的收緊態(tài)勢已經(jīng)持續(xù)了一年有余，春節(jié)過后，部分銀行和地區(qū)的首套房貸款利率出現(xiàn)上調(diào)。根據(jù)融360數(shù)據(jù)顯示，2018年1月份，全國首套房貸款平均利率為5.43%，相當于基準利率1.11倍，環(huán)比2017年12月份上升0.93%；同比去年1月份首套房貸款平均利率4.46%，上升21.75%。

    根據(jù)不完全統(tǒng)計，春節(jié)過后，包括河北、安徽、廣東、江蘇等省份的多個地區(qū)首套房貸款利率有了不同程度的上漲：多個重點城市的首套房貸款利率最低上浮5%-20%，國有大行上浮相對較少，股份制銀行上浮偏多。

    在一定意義上，房地產(chǎn)泡沫是一種貨幣現(xiàn)象，即過于寬松的貨幣政策導致流動性泛濫，過多的貨幣追求供給受到限制的房產(chǎn)，導致后者價格大幅上漲。價格上漲形成的財富效應又刺激更多的人進行投資，而那些還沒有支付能力的家庭擔心以后會買不起房子，因此，會通過借款籌集首付款，也即是說，杠桿率不斷提高，最終形成地產(chǎn)泡沫與金融風險，類似于美國的次級貸款現(xiàn)象。

    但是，中國房地產(chǎn)市場過于龐大，與金融體系存在千絲萬縷的關(guān)系，尤其是一些企業(yè)或地方政府以土地資產(chǎn)做抵押融資借款。因此，緩解尚未購房者的居住壓力，讓房地產(chǎn)泡沫軟著陸以防范金融風險，需要一個長周期去實現(xiàn)，在這個周期里，調(diào)控不能反復，要保持持續(xù)的壓力，同時，又不能短期內(nèi)刺破泡沫，需要一個系統(tǒng)性的方案。

    首先，要堅持“房住不炒”的總體定位，通過政策將繼續(xù)遏制投資投機性需求，擠壓炒房套利空間，弱化住房金融屬性，使其重歸居住屬性。“多主體供給”注重深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，通過新增住房供應主體，優(yōu)化供應結(jié)構(gòu)，與此同時，“租購并舉”強調(diào)以滿足多層次的住房需求為出發(fā)點，從供給端推動房地產(chǎn)市場長效機制建設(shè)。

    其次，就是打好防范化解重大風險攻堅戰(zhàn)，也就是守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線。房地產(chǎn)市場能否穩(wěn)定有序地調(diào)整，是關(guān)系到化解金融風險的重要因素。這反映在兩個方面，一是調(diào)控政策不到位，貨幣政策失控，導致房價繼續(xù)暴漲，另一方面，就是在調(diào)控過急導致泡沫破裂，出現(xiàn)硬著陸，并將風險傳染到金融體系。因此，處理這個問題需要穩(wěn)中有進，控制住貨幣總閘門，保持一個穩(wěn)健中性的狀態(tài)是最重要的。金融體系去杠桿與逐步退出寬松貨幣政策，既可以打消人們短期內(nèi)對房價的預期，又通過改變貨幣環(huán)境制約了市場的非理性的投資或購買行為。要知道，正是過于寬松的貨幣政策，使得大規(guī)模的資金通過杠桿涌入樓市，而那些安守本分的人承擔通脹成本。

    對房地產(chǎn)業(yè)“房住不炒”的定位以及持續(xù)嚴格的調(diào)控，不僅僅是避免地產(chǎn)泡沫過大以及防范金融風險。更大程度上，是結(jié)束過去十幾年中國過于依賴房地產(chǎn)投資的發(fā)展模式，走上高質(zhì)量發(fā)展的道路。

    我國經(jīng)濟已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。高質(zhì)量發(fā)展，就是能夠很好滿足人民日益增長的美好生活需要的發(fā)展，它是以實體經(jīng)濟為根本，并通過改善供給側(cè)的質(zhì)量與效率為目的。在過去幾年，中國經(jīng)濟出現(xiàn)了脫實向虛的趨勢，資源過度流向金融與地產(chǎn)業(yè)。而高質(zhì)量發(fā)展，需要金融業(yè)回歸到為實體經(jīng)濟服務的主業(yè)上來，也要擺脫經(jīng)濟增長對地產(chǎn)業(yè)的依賴。

       通過一個長周期的調(diào)控，讓房地產(chǎn)回歸到居住的本質(zhì)，而不是經(jīng)濟增長的主要動力，更不是金融投機的商品。房地產(chǎn)回歸到居住的本質(zhì)，是避免中國經(jīng)濟空心化以及金融風險聚集的根本要求，也是推動中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的前提。