三大泡沫兩個(gè)已見頂，2018中國(guó)房地產(chǎn)將走向何方？

       特別是身處2018年這一個(gè)讓人生畏的年份，2008和1998的金融海嘯對(duì)很多人來講還沒有完全消散，十年一輪回的危機(jī)論此時(shí)又四面楚歌的縈繞在我們耳邊，令每一個(gè)人內(nèi)心生畏。

       然而危機(jī)如同其字面含義，危險(xiǎn)與機(jī)遇是彼此相隨，相伴相生的。市場(chǎng)現(xiàn)在愈加復(fù)雜，政府的頂層設(shè)計(jì)和調(diào)控手段也愈加具有前瞻性和精準(zhǔn)性。我們對(duì)市場(chǎng)的理解不能再停留在過去的五年十年之中。

       作為普通老百姓，在分析問題、研究房地產(chǎn)這種大類資產(chǎn)時(shí)一定要試圖站在頂層決策者的角度來看待他們?nèi)绾卫斫馀c調(diào)節(jié)中國(guó)這個(gè)宏觀大賬戶。

       在這里，筆者試圖用更多的角度來看待理解2018年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，希望能啟發(fā)大家的思考并歡迎大家指正。

       2、房地產(chǎn)的困局

       2018年伊始，中國(guó)房地產(chǎn)依舊冰火兩重天。以燕郊、固安為主的環(huán)京房?jī)r(jià)暴跌近半后依舊成交冷清，加之2月9日河北政府在住建工作會(huì)議上宣布繼續(xù)嚴(yán)加調(diào)控，整個(gè)環(huán)京房產(chǎn)的未來清晰可判！

       而環(huán)滬周邊的強(qiáng)二線杭州、南京卻依然一房難求。一些二線城市比如武漢、成都買房依舊需要去“搶”，但更多的二三線城市房屋交易大廳卻出現(xiàn)門可羅雀之狀，房產(chǎn)交易冰到零度，大量二手房門店關(guān)門，中介早早放假。

      四五六七八線就不用說了，在這一輪貨幣化安置和棚戶區(qū)改造的大運(yùn)動(dòng)后，房?jī)r(jià)大范圍補(bǔ)漲，但很遺憾，90%以上的城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)現(xiàn)在就是中長(zhǎng)期的制高點(diǎn)。

       我們回過頭來看一下現(xiàn)在很多依舊熱點(diǎn)的核心城市，比如杭州、成都、南京、武漢。不錯(cuò)地段新開盤的房子依然需要“搶”。其實(shí)形成“搶”的局面核心本質(zhì)并不是市場(chǎng)的買盤情緒和資金支撐體量依舊像16、17年一樣高漲和充足，而是由于這些城市房屋庫存下降后，新增商品房供應(yīng)相對(duì)短缺，導(dǎo)致供給關(guān)系中的供給端出現(xiàn)大幅減少，而需求端的降低速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有跟上供應(yīng)端的降速，形成“相對(duì)”供不應(yīng)求。還有一點(diǎn)就是，這四個(gè)城市是未來最有可能擠入一線城市的種子選手。

       這樣一來，這些城區(qū)優(yōu)質(zhì)地段的商品房就成為了稀缺品，并且這種局面短期難以打破。

       但何如更深入的理解2018年我們的房地產(chǎn)發(fā)生的變化和未來大多數(shù)重點(diǎn)城市的趨勢(shì)。我們需要更清晰的分析。

       3、加速的REITs！無法降低的社會(huì)效率！

       最近有幾個(gè)新聞很重磅，但由于股市巨震和其他大事件的巨大傳播效應(yīng)，遮蓋了這些新聞的發(fā)酵。

       在2月2日，由碧桂園和中聯(lián)基金共同實(shí)施的“中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲得深圳證券交易所審議通過。

       就這么一個(gè)新聞，其實(shí)背后意味深長(zhǎng)。這個(gè)產(chǎn)品簡(jiǎn)單講就是我們?nèi)ツ杲?jīng)常講到的REITs，也就是房地產(chǎn)信托基金。碧桂園的這個(gè)產(chǎn)品總規(guī)模達(dá)100億元，采取儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制，優(yōu)先級(jí)評(píng)級(jí)為AAAsf！

      最近半年，國(guó)家開始重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)并引導(dǎo)房企發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，從去年10月新派公寓REITs發(fā)行規(guī)模2.7億，到保利地產(chǎn)的租賃住房REITs規(guī)模達(dá)到60億、旭輝REITs規(guī)模30億，招商蛇口的長(zhǎng)租公寓CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）60億，ABN（資產(chǎn)支持票據(jù)）直接做到200億。再到現(xiàn)在碧桂園直接首單百億級(jí)的租賃住房REITs，很明顯，2018年住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展速度將要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出大家的預(yù)期想象。

       很多人覺得租賃市場(chǎng)可能會(huì)緩慢推行，穩(wěn)扎穩(wěn)打。你錯(cuò)了！通過金融產(chǎn)品募集資金并且發(fā)展長(zhǎng)租公寓必定會(huì)進(jìn)入加速度的規(guī)模戰(zhàn)！一些后知后覺的房企將直接被市場(chǎng)迅速淘汰！

       其實(shí)道理很簡(jiǎn)單，整個(gè)社會(huì)發(fā)展到現(xiàn)在的階段，所有的行為都在追求高速效率，房地產(chǎn)更是無法逃離這個(gè)大趨勢(shì)，全局的經(jīng)濟(jì)效率無法回撤，哪怕慢半拍就是死路一條。

       舉幾個(gè)易懂且眾人周知的例子：

       騰訊現(xiàn)在終于正式推出“吃雞”游戲了，還有人玩么？

       淘寶最近也模仿頭條的百萬英雄推出在線答題分獎(jiǎng)金的活動(dòng)，但有人知道么？

       旅行青蛙的團(tuán)隊(duì)還沒來大陸設(shè)辦公室呢，這游戲已經(jīng)有快過氣的趨勢(shì)了。

       曾經(jīng)遭無數(shù)人熱捧的三星推出的最新主打款手機(jī)還有幾個(gè)人知道是什么型號(hào)呢？

       效率！一旦整個(gè)社會(huì)全局效率整體提高，慢一步就是死！更可怕的是，除非出現(xiàn)大型金融危機(jī)，社會(huì)全局效率將無法降低！

        大家好好想想這里面的道理。

       4、解局！房企融資方式的轉(zhuǎn)變！

       很多人質(zhì)疑政府大力發(fā)展租賃市場(chǎng)的可行性！因?yàn)橥恋爻鲎尳饘?duì)地方政府很重要啊，租賃市場(chǎng)發(fā)展政府拿不到錢啊。

很多時(shí)候，我經(jīng)常講，一定要試圖站在頂層決策者的角度來看待他們?nèi)绾卫斫馀c調(diào)節(jié)中國(guó)這個(gè)宏觀大賬戶。

       國(guó)家這個(gè)大賬本，你一定要理解對(duì)的。這很重要！

       我們來仔細(xì)思考一下政府對(duì)于房產(chǎn)里面?zhèn)鶆?wù)和收益的調(diào)配方式。

       以下全是重點(diǎn)，好好讀兩遍！

       以前房地產(chǎn)的玩法是我們的政府賣地，開發(fā)商融資拿錢去買地，然后開發(fā)建設(shè)賣房，這樣一來，整體債務(wù)就從開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁到居民頭上，購房者通過每月還月供把流動(dòng)性還給銀行，所以我們看到過去政府部門的杠桿率下降，居民部門的杠桿率上升。

       這就是過去的玩法，但這種玩法，有兩個(gè)巨大的弊端。

       第一，由于房地產(chǎn)是銀行的信貸抵押物，所以房屋成了信貸貨幣印鈔的源泉?jiǎng)恿?，所謂貨幣大放水，其實(shí)是信貸貨幣的泛濫。而非房地產(chǎn)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速又無法超越信貸貨幣的增長(zhǎng)速度，導(dǎo)致信貸貨幣在資產(chǎn)（主要以房產(chǎn)為主）里面空轉(zhuǎn)，不斷相互進(jìn)行背書從而造成資產(chǎn)泡沫，使得貨幣流動(dòng)性難以進(jìn)入其他的實(shí)體領(lǐng)域。

       第二，由于信貸貨幣在資產(chǎn)空轉(zhuǎn)，造成資產(chǎn)泡沫，以一二線核心城市的核心城區(qū)地段成為資產(chǎn)稀缺品并價(jià)格高企，轉(zhuǎn)而使得這些核心城區(qū)的老破舊拆遷成本激增，無法完成城市核心區(qū)進(jìn)一步迭代升級(jí)，既然這樣，開發(fā)商轉(zhuǎn)而開發(fā)新城區(qū)和城郊結(jié)合部，而政府樂得所為。

       那么未來租賃市場(chǎng)的崛起將打破過去的格局，房地產(chǎn)的利益格局將發(fā)生變化：

       政府把大量的土地引導(dǎo)到租賃住房使用性質(zhì)，這樣政府不再賣地，而是賣經(jīng)營(yíng)使用權(quán)，開發(fā)商和大型企業(yè)自己舉債融資開發(fā)建設(shè)并且經(jīng)營(yíng)租賃房源，租客通過房租來提供資金流動(dòng)性的支持。

       這里還有一個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)，就是銀行等金融機(jī)構(gòu)扮演的角色。作為銀行等金融機(jī)構(gòu)在整個(gè)環(huán)節(jié)里面負(fù)責(zé)把這些房屋的收益打包做成REITs通過各個(gè)金融渠道口進(jìn)行銷售，獲得的資金來對(duì)沖開發(fā)商的舉債，投資者通過購買REITs的份額買走銀行等金融機(jī)構(gòu)給開發(fā)商打包的REITs，讓本金回流到開發(fā)商手里。

       這樣一來，由于整個(gè)鏈條不涉及到間接融資而是直接融資，那么商業(yè)銀行不再釋放M2，我們的貨幣口子就扎住了。接下來，開發(fā)商和銀行等金融機(jī)構(gòu)吃資產(chǎn)包里面的息差，而投資者吃REITS里面的租金收益。

       那么，租賃市場(chǎng)里政府吃哪一塊兒呢？別忘了，土地依舊歸政府，土地的升值歸政府。更別忘了，銀行等金融機(jī)構(gòu)的利潤(rùn)是歸屬財(cái)政部的！

        5、巨頭的救贖

       當(dāng)大家更深一步了解房地產(chǎn)市場(chǎng)利益格局的轉(zhuǎn)變后，也就更能理解十九大報(bào)告中為什么把過去購租并舉的住房制度改成租購并舉的住房制度背后所傳達(dá)的深意。

       簡(jiǎn)單講，其實(shí)就是把土地與房產(chǎn)做一次剝離，然后把房產(chǎn)的擁有權(quán)和使用權(quán)再做一次剝離。

這種剝離，會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)新的利益格局。資金的逐利勢(shì)必要求出租率和租金達(dá)到收益率的“拉弗曲線”最高值。

       所以，未來一二線城市的租金將趨同月供，這是毫無疑問的。換句話說，中國(guó)目前極低的租售比將逐漸逆轉(zhuǎn)，租金上漲的速度未來將遠(yuǎn)超過房?jī)r(jià)上漲的速度。

       與此同時(shí)，由于金融體系對(duì)信貸購房支持的乏力，2017年商品房銷售13萬億的記錄將在未來很長(zhǎng)時(shí)間難以逾越。從2018年開始，房地產(chǎn)銷售將持續(xù)進(jìn)入低迷期。

       這種長(zhǎng)期低迷會(huì)形成居民部門沉淀巨大的購買力，當(dāng)租賃市場(chǎng)不斷完善后，這種購買力會(huì)跟長(zhǎng)期壓抑的房產(chǎn)信貸增量形成一種巨大的合力，等未來政策放開房地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)候繼續(xù)支撐一二線城市的房?jī)r(jià)。

       而房?jī)r(jià)，將很難用一句或幾句話簡(jiǎn)單概括。

       舉個(gè)例子，誰能告訴我過去一年的2017年中國(guó)股市是牛市還是熊市？

       很多人會(huì)講，如果看上證指數(shù)的話是慢牛，如果看中證500、中證1000、創(chuàng)業(yè)板和中小板這些指數(shù)的話那就是熊市。

答案很簡(jiǎn)單，你無法用一句話說清楚股市去年到底是牛市還是熊市，因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)行情的分化！你要用大量語言描述過去一年股市的真實(shí)行情！

       而未來，房?jī)r(jià)也將出現(xiàn)這樣結(jié)構(gòu)分化，并且比股市更加復(fù)雜。你很難再用幾句話就講清楚這一年中國(guó)的房地產(chǎn)是牛市還是熊市。未來一二線城市將與三四五六線城鎮(zhèn)繼續(xù)分化；即便一二線城市里，城市與城市之間也會(huì)分化；同一個(gè)城市里，片區(qū)將與片區(qū)分化；一個(gè)片區(qū)里，街道將與街道分化；甚至一個(gè)街道上，不同小區(qū)之間，優(yōu)質(zhì)小區(qū)也將與老破舊價(jià)格出現(xiàn)分化。

       這就是未來房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)行情。大體上看，極個(gè)別一二線城市微漲，絕大部分地區(qū)未來一年房?jī)r(jià)將橫盤，不少地方會(huì)出現(xiàn)下跌。特別是未來租賃市場(chǎng)逐漸完善，更多新進(jìn)城的市民更關(guān)注的是房租而不是房?jī)r(jià)！因?yàn)榉慨a(chǎn)壁壘的形成，銀行住房信貸的收縮，很多人根本無力購置房產(chǎn)。

      畢竟，近15億中國(guó)人，能在一二線城市購置房產(chǎn)的，每年不過一千萬戶當(dāng)量而已。

      2018年，就是一個(gè)新時(shí)代的開端！危機(jī)，危險(xiǎn)與機(jī)遇相隨！