企業(yè)在房地產開發(fā)過程中的工程造價

摘要：房地產開發(fā)全過程中包括項目決策階段、可行性研究階段、項目設計階段、招投標階段、項目實施階段、竣工結算階段等幾個階段。文章闡述了房地產企業(yè)管控工程造價的意義，列舉了房地產企業(yè)在工程造價管理方面存在的種種問題，提出了房地產企業(yè)在項目決策階段、可行性研究階段、項目設計階段、招投標階段、項目實施階段、竣工結算階段如何管控工程造價的策略措施，目的是提高對整個項目工程造價的掌控能力，降低成本,提高投資效益和社會效益。

關鍵詞：房地產；工程造價；有效控制；管理現(xiàn)狀

一、房地產項目工程造價的涵義及控制工程造價意義

所謂房地產項目工程造價，一般指房地產企業(yè)在某項目工程建設所花費的全部費用。在當今的市場經濟大潮中，各行各業(yè)的競爭越來越為激烈，國內房地產行業(yè)這些年不斷發(fā)展，已經形成了巨大的規(guī)模，競爭的激烈程度也愈演愈烈。要想使得房地產企業(yè)的投資收益得到明顯的提高，那么對于房地產企業(yè)工程項目需要做到有效地控制工程造價，通過控制工程造價成本來降低成本，提高效益。房地產企業(yè)建設工程造價在國內長期存在概算超估算、預算超概算、決算超預算的“三超”現(xiàn)象，嚴重困擾著建設工程投資效益。因此，房地產企業(yè)必須參與建設項目全過程造價管理，加強工程造價管控?？刂乒こ淘靸r的意義不僅是把項目投資控制在合理預算范圍之內，更在于合理使用人力、物力、財力，提高投資效益，取得最佳的經濟效益和社會效益。

二、現(xiàn)階段房地產企業(yè)工程造價管理存在的問題

1.房地產企業(yè)工程造價管理理念缺失，管理效率低下。房地產企業(yè)在工程造價管理方面理念的缺失，嚴重影響了管理效率，在工程管理的項目決策環(huán)節(jié)、設計環(huán)節(jié)、招投標階段、實施階段等等，管理理念與效率低下直接影響了工程執(zhí)行力，在招投標環(huán)節(jié)也缺乏規(guī)范性的操作，在設計環(huán)節(jié)中如果沒有徹底的工程造價管理做保證，就無法提供有效的舉措支持對整個項目的控制，嚴重影響工程項目整體的效益。

2.房地產企業(yè)造價成本控制管理的理論基礎薄弱。房地產企業(yè)工程造價成本管理存在諸多問題，很多原因在于管理方法的理論基礎較為薄弱，盡管在很多工程項目中都引入了成本控制理念，但整體上缺乏對深入內容的認知，也缺乏隨形勢變化而變化的實踐工作指導性，導致在應用過程中盲目使用，工作成效較低，難以達到預期管控目標。

3.房地產企業(yè)工程建設項目前期造價控制不當?，F(xiàn)實中，房地產開發(fā)單位普遍存在忽視工程建設項目前期工作階段的造價控制，而是把重點放在施工階段和工程結算階段。房地產企業(yè)對工程造價管理及其管理人員的作用重視不夠，忽略了前期工作階段作為投資控制基礎的投資估算和設計概算的作用，造成了概算超估算，預算超概算，結算超預算的現(xiàn)象

4.房地產企業(yè)項目工程施工過程成本控制管理不到位。在房地產企業(yè)項目工程施工管理過程中對成本控制管理不到位，不能切實地將經濟問題與技術問題有機地結合到一起，沒有盡早發(fā)現(xiàn)經濟管理中存在的問題，待工程竣工時才發(fā)現(xiàn)經濟問題，已無法彌補。往往在施工過程中只重視技術、生產，不重視成本的節(jié)約，不能將優(yōu)化技術方案、改進施工工藝、降低建設成本列入到生產管理過程中來，造成技術人員與經營管理人員互不溝通，工程造價控制各環(huán)節(jié)相互脫節(jié)，從而造成成本的人為不可控制狀態(tài)。

5.房地產企業(yè)缺乏科學、合理的評價體系。房地產企業(yè)在一個項目開發(fā)完成后，對已完工程在工程造價控制方面沒有科學的評價體系，導致企業(yè)無法形成適合本企業(yè)的報價體系，這是對企業(yè)資源的巨大浪費，珍貴的經濟技術數(shù)據(jù)隨著建筑物的完成而消失。

三、房地產企業(yè)如何做到工程造價有效管控

1.房地產企業(yè)項目決策階段是工程造價管理的起始。在項目的投資決策階段，項目的經濟決策和各項技術，對項目投資以及項目建成以后的經濟效益有著決定性的影響，是項目投資控制的一個很重要的階段。具體來講，項目決策階段中，新建的一個項目在項目建議書批準以后，工程造價咨詢機構應根據(jù)國民經濟長期發(fā)展規(guī)劃、地區(qū)經濟發(fā)展各行業(yè)經濟發(fā)展規(guī)劃的基本要求，對要擬建的項目在技術上是否先進適用，經濟上是否合理、有利，在社會上能否創(chuàng)造效益，資金落實情況等方面都進行全面、充分的調查、分析和論證，搞好可行性研究，為決策者決定項目提供可靠的依據(jù)，投資決策階段工程造價對建設工程全過程工程造價具有縱攬全局的決定性影響。在項目可行性研究階段.需要進行投資效益分析，在這個階段，通過應用建設工程造價指標計算建設項日總投資。通過市場調查和預測，進行收入預測，在這些基礎上，進行項目財務評價，計算投資回收期和投資收益率等技術經濟評價指標，作為投資決策主要依據(jù)。

2.設計階段是有效管控工程造價的前提。一直以來，國內房地產企業(yè)普遍忽視建設工程前期工作階段的造價控制，而往往把控制工程造價的主要精力放在施工階段，這只能是被動控制。要有效地控制工程造價，必須把重點轉移到前期階段上來。影響建設工程造價的主要階段是設計階段，在設計階段主要從以下幾方面進行造價控制。

（1）實行設計方案招標或方案競選。設計招標有利于競爭和設計方案的選擇，通過招標選擇設計方案的范圍擴大，從而保證設計的先進性、合理性、準確性，設計招標還有利于控制項目建設投資，縮短設計周期，降低設計費，通過設計招標評定出技術先進，功能全面，結構合理，安全適用，滿足建筑節(jié)能及環(huán)境要求，經濟實用，造型美觀的設計方案。

（2）推行限額設計。項目設計的優(yōu)劣將直接影響建設費用的多少和建設工期長短，同樣也影響建設項目以后的使用價值和經濟效益，對于一個建設項目，開發(fā)商要做到心中有數(shù)，而作為設計單位，在設計中凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算，要用數(shù)據(jù)說話，充分考慮施工的可能性和經濟性，在設計技術與經濟分析上要改變設計完后再算賬、功能決定造價的習慣作法，開發(fā)商應對設計方案提出限額設計要求，并為之創(chuàng)造外部條件。

（3）推進價值工程的應用。價值工程是用來分析產品功能和成本的關系的，使之以較低的總成本，可靠的實現(xiàn)產品的必要功能，從而提高產品價值的技術經濟分析方法。通過功能和價值的關系，將技術問題和經濟問題緊密結合起來，是力求以最低的產品壽命周期成本實現(xiàn)產品必要功能的一種管理方法。

3.工程招投標是有效管控工程造價的關鍵環(huán)節(jié)。房地產企業(yè)工程建設領域實行招投標制，是為了適應市場經濟的客觀要求，通過競爭機制，優(yōu)化資源配置，低成本，高質量，高效率地完成工程建設。在工期和質量都得到保證和滿足的前提下，房地產企業(yè)招標的目的就是選擇投標報價最低或者評標價最低的投標人，因此，價格的競爭作為招投標工作的核心內容無疑成為雙方關注的焦點。

（1）工程項目招標文件的編制，應該做到內容嚴謹、完整、準確，所提招標條件應公平合理，符合有關規(guī)定。

（2）要編制好標底。工程標底要保證質量，把工程標底控制在合理造價的下限。應反復審查造價水平的合理性，是否在投資控制的范圍內。

（3）中標后合同條款的簽定應嚴謹、細致、工期合理。工程承包合同是工程建設質量控制、進度控制、投資控制的主要依據(jù)，應明確建設工期、工程質量、工程造價、材料設備供應責任、撥款結算、交工驗收、質量保證期、違約責任等內容。要對合同全部內容仔細閱讀和審查，保證合同內容的完整性、嚴謹性和周密性。

4.工程實施階段是有效管控造價的重要環(huán)節(jié)。工程實施階段要做到有效管控造價，需做到以下方面。

（1）選擇合理的施工方案。對施工單位的施工組織設計進行審核，選擇技術上可行，經濟上合理的施工方案進行施工。應該結合工程項目的性質和規(guī)模、工期的長短、工人的數(shù)量、機械裝備、材料供應情況、運輸、地質、氣候條件等各項具體的技術經濟條件，對承建單位指定的施工組織設計、施工方案、施工進度計劃進行優(yōu)化，最后選定最合理利用人力、物力、財力、資源的方案。

（2）加強圖紙會審。加強圖紙會審，及時發(fā)現(xiàn)問題和解決問題。把簽證變更提前出具，防止窩工返工現(xiàn)象發(fā)生。確保工程簽證的客觀、準確、及時，嚴格簽證的審核制度，確保簽證的質量，由于現(xiàn)場管理人員對造價制度、定額了解不夠深入，往往造成簽證與現(xiàn)行造價規(guī)范矛盾，通過簽證的會簽可以很好地解決。

5.竣工決算的審核是有效控制造價的必要手段，竣工決算是反映建設工程實際造價和投資效果的文件，及時、準確地對竣工決算審核，對于總結分析建設過程的經驗教訓，提高工程造價管理水平及積累技術經濟資料都具有重要意義。房地產企業(yè)對已竣工建設項目進行決算審核時要遵循三條原則：

（1）在確定工程造價時，堅持以現(xiàn)行的計價規(guī)范為依據(jù)，按照施工合同和招標文件的規(guī)定，根據(jù)竣工圖、結合現(xiàn)場簽證和設計變更進行審核。工程審計人員不但要熟練掌握工程量的計算規(guī)則、定額的組成及包含的工作內容、工程造價計算程序、費用定額包含內容及記取方法，還要掌握它們的編制原理，內在聯(lián)系，確保工程造價計算的準確性

（2）在結算時不能只是對圖紙和工程變更的計算審核，要深入現(xiàn)場，細致認真的核對，確保工程結算的質量，提高投資效益。堅持深入現(xiàn)場，掌握工程動態(tài)，了解工程是否按圖紙和工程變更施工，是否有的部分沒有施工，是否有已經去掉的部分沒有變更通知，是否有在變更的基礎上又變了。

（3）采取二審終審制。第一審為內審，第二審為外審，嚴格控制每個環(huán)節(jié)，層層把關，使工程造價經濟合理，符合現(xiàn)行的計價規(guī)范?？傊瑥囊陨蠋讉€方面可以發(fā)現(xiàn),降低工程成本事在人為，強投資控制，降低工程成本是開發(fā)企業(yè)的當務之急，必須抓緊抓好。隨著市場經濟改革的不斷深化，從客觀上要求開發(fā)企業(yè)發(fā)揮主觀能動性，借鑒國內外的先進經驗，從根本上解決合理確定和有效控制工程造價的問題，推動房地產市場的健康發(fā)展。