佛山市：關(guān)于《佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局關(guān)于“裝配式建筑項(xiàng)目”商品房預(yù)售扶持措施 的通知》的政策解讀

我局制定了《佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局關(guān)于“裝配式建筑項(xiàng)目”商品房預(yù)售扶持措施的通知》，為使實(shí)施對(duì)象和公眾能更準(zhǔn)確了解制定背景、法律依據(jù)、政策的有關(guān)特點(diǎn)，現(xiàn)將有關(guān)情況說明如下：

一、相關(guān)背景

   （一）政策背景

1、關(guān)于《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》的要求

《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》由廣東省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議于1998年7月29日通過，自1998年10月1日起施行。當(dāng)中第六條規(guī)定：預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證，取得商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1、預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；2、按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；4、已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；5、三層以下的商品房項(xiàng)目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項(xiàng)目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程；6、已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶；7、預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)；8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

2、關(guān)于佛山市商品房預(yù)售款監(jiān)督管理實(shí)施辦法的要求

《佛山市商品房預(yù)售款監(jiān)督管理實(shí)施辦法》自2012年11月7日施行。當(dāng)中第五條規(guī)定：“商品房預(yù)售款應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售款監(jiān)管專用賬戶（以下簡(jiǎn)稱專用賬戶），并對(duì)其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金施行重點(diǎn)監(jiān)管，保證預(yù)售款優(yōu)先用于工程建設(shè)。”第九條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案及施工進(jìn)度編制預(yù)售項(xiàng)目用款計(jì)劃。用款計(jì)劃應(yīng)按照結(jié)構(gòu)完成達(dá)到預(yù)售條件的形象進(jìn)度、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記并達(dá)到購房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件等四個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)，并合理確定每個(gè)節(jié)點(diǎn)的用款額度。預(yù)售款進(jìn)賬額達(dá)到項(xiàng)目銷售總額的10%后，可以申請(qǐng)使用預(yù)售房款。”

3、有關(guān)推廣裝配式建筑發(fā)展的政策

裝配式建筑的相關(guān)政策規(guī)定自2015年以來密集出臺(tái),2015年-2017年國務(wù)院和住建部陸續(xù)發(fā)布《工業(yè)化建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展綱要》、《關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的指導(dǎo)意見》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的指導(dǎo)意見》、《“十三五”裝配式建筑行動(dòng)方案》、《裝配式建筑示范城市管理辦法》和《裝配式建筑產(chǎn)業(yè)基地管理辦法》等，決定2016年全國全面推廣裝配式建筑,并取得突破性進(jìn)展，明確了大力發(fā)展裝配式建筑和鋼結(jié)構(gòu)重點(diǎn)區(qū)域、未來裝配式建筑占比新建筑目標(biāo)、重點(diǎn)發(fā)展城市，明確了到2020年裝配式建筑占新建建筑的比例，和到2025年裝配式建筑占新建筑的比例。

2017年，廣東省人民政府出臺(tái)了《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的實(shí)施意見》，省住建廳也結(jié)合政策要求和市場(chǎng)發(fā)展需要，陸續(xù)印發(fā)了《廣東省裝配式建筑工程綜合定額（試行）》、《廣東省房屋建筑工程裝配式施工質(zhì)量安全監(jiān)督管理辦法》、《裝配式混凝土建筑結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》等，全面地、大力地促進(jìn)裝配式建筑在廣東省飛躍發(fā)展。

   （二）建筑行業(yè)發(fā)展形勢(shì)

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況

自2016年起，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，商品房交易熱烈，從而未出現(xiàn)因房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)資金鏈斷裂而導(dǎo)致商品房建設(shè)“爛尾”的現(xiàn)象。為穩(wěn)定商品房交易價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，我市自2017年陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，確保房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有序，維護(hù)商品房購買者的合法權(quán)益。

同時(shí)，我市于2015年出臺(tái)《佛山市商品房預(yù)售款監(jiān)督管理實(shí)施辦法》，當(dāng)中規(guī)定“商品房預(yù)售款應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售款監(jiān)管專用賬戶，并對(duì)其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，保證預(yù)售款優(yōu)先用于工程建設(shè)”，“商品房預(yù)售時(shí)，購房人應(yīng)當(dāng)憑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的繳款通知將購房款直接存入專用賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預(yù)售款”。這一實(shí)施辦法有效的防止了商品房建設(shè)“爛尾”的現(xiàn)象，維護(hù)商品房購買者的合法權(quán)益。

2、建造方式發(fā)展情況

傳統(tǒng)的住房建造技術(shù)生產(chǎn)效率相對(duì)較低、建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng)、材料消耗多、用工強(qiáng)度大、建筑垃圾多、對(duì)周邊環(huán)境影響大，雖然技術(shù)成熟，但也略顯不能滿足現(xiàn)代發(fā)展需要。

裝配式建筑經(jīng)過在國外發(fā)達(dá)國家近百年的發(fā)展和我國近十幾年研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)裝配技術(shù)的進(jìn)步，較傳統(tǒng)建造技術(shù)具有以下特點(diǎn)：一是材料現(xiàn)代化，可以采用多種節(jié)能環(huán)保新型材料；二是制造工廠化，可以使得建筑構(gòu)配件統(tǒng)一工廠化生產(chǎn)，一氣呵成；三是施工裝配化，可以大大減少勞動(dòng)力，減少材料浪費(fèi)和減少建筑垃圾；四是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)使構(gòu)件尺寸更精準(zhǔn)、質(zhì)量更保證、材料更節(jié)?。晃迨菚r(shí)間最優(yōu)化，使不同工序可以提前搭接，施工周期明顯加快。具有鮮明特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)的裝配式建筑，不僅是對(duì)建造技術(shù)的有力補(bǔ)充，還將在我國建筑領(lǐng)域大量應(yīng)用。

結(jié)合當(dāng)前裝配式建筑在我市發(fā)展的形勢(shì)，因勢(shì)利導(dǎo)地引導(dǎo)裝配式建筑在我市健康、良性地發(fā)展，出臺(tái)《預(yù)售扶持措施的通知》具有重大意義。

二、制定的依據(jù)

（一）《國務(wù)院辦公廳關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2016〕71號(hào)）

（二）《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》（國辦發(fā)[2017]19號(hào)）

（三）《“十三五”裝配式建筑行動(dòng)方案》（建科[2017]77號(hào)）

（四）《裝配式建筑示范城市管理辦法》（建科[2017]77號(hào)）

（五）《裝配式建筑產(chǎn)業(yè)基地管理辦法》（建科[2017]77號(hào)）

（六）《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的實(shí)施意見》（粵府辦[2017]28號(hào)）

（七）《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于開展廣東省工程質(zhì)量提升行動(dòng)的實(shí)施意見》（粵建質(zhì)函[2017]3543號(hào)）

（八）《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》

（九）《佛山市商品房預(yù)售款監(jiān)督管理實(shí)施辦法》

三、政策特點(diǎn)

《佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局關(guān)于“裝配式建筑項(xiàng)目”商品房預(yù)售扶持措施的通知》共兩條。第一條規(guī)定了適用商品房提前預(yù)售扶持措施的范圍，明確要求是采用了裝配式建筑的、通過“裝配式建筑項(xiàng)目”技術(shù)認(rèn)定的商品房項(xiàng)目。第二條規(guī)定了“裝配式建筑項(xiàng)目”商品房預(yù)售款各監(jiān)管環(huán)節(jié)的留存額度下浮幅度不超過50%。兩條文具有如下特點(diǎn)：

（一）對(duì)象清晰

政策清晰規(guī)定了扶持措施的適用對(duì)象，是采用了裝配式建筑的、通過“裝配式建筑項(xiàng)目”技術(shù)認(rèn)定的商品房項(xiàng)目，具有極強(qiáng)針對(duì)性。清晰引導(dǎo)了房地產(chǎn)市場(chǎng)研究并采用裝配式建筑，將能有力促進(jìn)裝配式建筑應(yīng)用比例的提高和裝配式建筑的發(fā)展。

（二）操作性強(qiáng)

政策沒有過多的條文，也沒有對(duì)政策來源和其他支撐政策文件作修改，也沒有對(duì)現(xiàn)行操作流程作出修改，只在原操作流程基礎(chǔ)上增加了適用對(duì)象，簡(jiǎn)單可行。

（三）激勵(lì)性強(qiáng)

   由于裝配式建筑可使不同工序可以提前搭接，在上層結(jié)構(gòu)施工的時(shí)候，下層砌體工程和裝修工程已可以提前穿插施工，因而項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度將加快、建設(shè)周期縮短、同一時(shí)期的資金投入加大。為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用裝配式建筑，使其資金投入加大的時(shí)，通過出臺(tái)《預(yù)售扶持措施的通知》，使其縮短資金回籠周期，減少資金壓力，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有較大的激勵(lì)作用。