值此非常時期，疫情防控趨勢向好但形勢依然嚴峻，打贏疫情防控戰(zhàn)，政府要攻堅，我們每個人也在努力戰(zhàn)“疫”。對于建筑企業(yè)來說，隨著各地陸續(xù)復工的開始，此次疫情給建筑企業(yè)帶來的困難和挑戰(zhàn)才剛剛開始。疫情對工期的影響，對招聘和管理勞務工人的影響，對人、材、機價格上漲的影響等等，都將給建筑企業(yè)帶來巨大的壓力。本文針對疫情對房地產行業(yè)成本的影響，以及所面臨的相關問題和困難，提出我們的建議和對策供大家參考。

疫情影響因素勢必導致總成本增加，增加幅度目前尚不能準確判斷，需視疫情結束時間待定，我們判斷主要影響體現在如下方面：

1、疫情影響導致開發(fā)周期延長，財務成本、管理費用相應增加；

2、防疫措施物資采購造成管理費用增加（目前已有多地發(fā)文將防疫成本列為工程造價）；

3、施工單位因疫情所造成的成本風險會有一部分轉嫁到開發(fā)商。

4、對總成本影響幅度預估：因影響因素居多，不同公司、不同項目、不同區(qū)域也不盡相同，無法具體定量分析，以某大型房地產各區(qū)域公司預估對總成本影響程度預估參考：深圳公司預計3%-4%甚至更高，蘇州、黑龍江公司預計5%，湖北公司預計9%。（僅供參考，以實際增加幅度為最終數據）

基于目前疫情期間，受國家政策及防疫隔離嚴密舉措影響，勞務工人流動受限，工程延期復工已成定局。

（圖 各地建設項目復工時間洞察-2.15掃描）

?影響大?。阂咔榭赡軙е鹿て谘雍蠖嚅L時間？

據某大型房地產企業(yè)征集了各分公司對工期延期影響預判：疫情可控情況下，黑龍江、云南、廣東公司預計延期復工1個月，上海、蘇州、浙江公司預計延期復工1-2個月。整體評估各項目工期按年前計劃安排整體滯后40-50天時間（湖北、嚴寒地區(qū)除外）。小編也比較認同，本次疫情對工期的影響預計在1-2個月（從政府通告的開、復工時間后起算）。

?應對策略：策劃前置，協同提效，盡可能減小延期復工對項目工期的影響

目前各地市正陸續(xù)推出復工舉措，各項目會陸續(xù)組織復工，為盡可能減小延期復工對項目工期的影響，后續(xù)需采取相應趕工措施。

1.合理延長合同工期

對項目建設中確因受疫情影響或疫情防控工作需要不能按時履行合同的，建設單位和施工企業(yè)、工程總承包企業(yè)可依法適用不可抗力有關規(guī)定，妥善處理因疫情防控產生的工期延誤風險，應綜合考慮合同的簽訂時間，根據實際情況合理順延工期，具體延長期限由雙方協商后重新確定（但正常春節(jié)假期通常已考慮在合同約定工期內，一般不可順延）。

2. 妥善處理工期延誤

疫情防控期間未復工的項目，工期應予以順延，順延工期計算應注意起止時間。目前已有多地發(fā)文中（如陜西）明確了合理延長合同工期的計算方法。

新冠疫情順延工期計算方式（參考）：順延工期計算從當地省市政府啟動重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級響應)至解除之日止；

各地政策-順延工期計算節(jié)選

★陜西?。簭年兾魇≌疀Q定啟動重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級響應（2020年1月25日）之日起至解除之日止。

★湖南?。菏苄鹿诜窝滓咔橛绊?，疫情防控期間未復工的項目，工期應按照《建設工程工程量清單計價規(guī)范》（GB50500-2013）第9.10不可抗力的規(guī)定予以順延，順延工期計算從2020年1月23日起（湖南省決定啟動重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級響應）至解除之日止；疫情防控期間復工的項目，建設工程合同雙方應友好協商，合理順延工期。

★河南省-鄭州市：對項目建設中確因受疫情影響或疫情防控工作需要不能按時履行合同的，允許合理延長合同工期，具體延長期限由雙方協商后重新確定。

如遇當地規(guī)定不明確的，我們建議應當以國家正式公告疫情為基本的認定時間點，即我國衛(wèi)健委2020年1月20日發(fā)布公告將新型冠狀病毒感染的肺炎納入《中華人民共和國傳染病防治法》規(guī)定的乙類傳染病，并采取甲類傳染病的預防、控制措施，在此之前簽訂合同的，原則上可以構成對疫情的不能預見，適用不可抗力免責規(guī)定，但具體到每一個工程發(fā)承包項目中，還應當結合當事人的認知能力、工程項目的性質等多方面因素進行具體分析。

★國家衛(wèi)健委：2020年1月20日，國家衛(wèi)生健康委員會將“新冠肺炎”納入《中華人民共和國傳染病防治法》規(guī)定的乙類傳染病，并采取甲類傳染病的預防、控制措施。

3.明確趕工措施費用計算原則和方法

因不可抗力引起或將引起工期延誤，發(fā)包人要求趕工的，由此增加的趕工費用由發(fā)包人承擔；疫情防控期間要求復工及疫情防控解除后復工的工程項目，如需趕工，趕工措施費用另行計算并明確趕工措施費用計算原則和方法。

由于此次疫情的嚴重影響，建設工程項目復工后，原勞務分包企業(yè)可能無法再向工地提供足夠數量的勞務人員，建筑工人短缺是大概率事件。而隨著建筑工地大面積集中復工或新開工，用工需求集中爆發(fā)，預計人工工資變化幅度較大。

?影響大?。阂咔楹箢A計人工單價短期內會有多少漲幅波動？

同樣據某大型房地產企業(yè)征集了各分公司，在疫情可控情況下，對人工價格影響預判：短期內小幅上漲。疫情得到控制后會趨于平穩(wěn)。各地在復工初期人工費的漲幅，深圳、蘇州公司預計為10%，上海公司預計為10%-20%，湖北公司預計為20%。

另外廣材產品線，全國各地各類型的TOP10企業(yè)用戶進行了調研訪談，在有效回收的70多份問卷中，大部分成本人員提到人工上漲因素值得關注。小編認為，各地市場人工費預計在復工的短期內會有10-20%的漲幅波動。

2020年2月11日，廈門市建設局印發(fā)《關于發(fā)布廈門市建設工程人工費動態(tài)指數的通知》（廈建筑【2020】5號），將廈門市人工費動態(tài)指數上調至1.2016。疫情防控期間招標、開工及在建的建設項目，其人工費執(zhí)行此人工費動態(tài)指數進行調整。

預計接下來的一段時間，各地建設工程造價管理機構，會進一步加大人工、材料價格的采集、測算、調整頻率，及時發(fā)布市場價格信息和價格預警，為合理確定和調整工程造價提供依據。

?應對策略：分析合同，關注政策，加強人工費市場調查，明確計量依據

承發(fā)包雙方應本著實事求是的原則，及時做好建筑工人實名登記和市場工資的調查，疫情防控期間完成的工程量，其人工費可由承發(fā)包雙方簽證確認并按實調整。相關建議如下：

1、人工費按合同約定調整。通常人工單價作為政策性調整的內容，合同約定風險外應由發(fā)包人承擔，應予以調整。合同約定不能調整的，發(fā)承包雙方應依據工程的實際情況，按情勢變更原則，通過簽訂補充協議重新約定。

2、做好建筑工人實名登記，明確計量依據。在應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情停工期間，承包人應發(fā)包人要求留在施工場地的必要人員費用由發(fā)包人承擔。施工企業(yè)應及時撤離不必要的現場人員，并收集保存現場必要人員的人員名單、支出費用憑證，作為計量依據。

3、做好建筑工人市場工資的調查。因疫情影響，建筑工人短缺，工資變化幅度較大，及時做好建筑市場人工工資的調查，對行業(yè)主導部門的人工費指數，要與市場實際人工費價格多做比較，承發(fā)包雙方應本著實事求是的原則，疫情防控期間完成的工程量，其人工費可由承發(fā)包雙方簽證確認并按實調整。

4、了解各地疫情防控期間相關人工費政策

各地政策-人工費部分節(jié)選

★浙江省：疫情防控期間繼續(xù)施工的項目，可在工程造價中單列疫情防控專項經費，按照每人每天40元的標準計取。

★江蘇省-無錫市：2020年2月8日，無錫市發(fā)布《關于新型冠狀病毒感染的肺炎疫情后 我市建設工程施工合同履約及工程價款調整的指導意見》：“在國家法定春假期間，疫情防控管控點建設項目的結算人工工資單價按人工指導價的3倍計取，合同有約定的按合同且不得低于上述標準。”

★廈門市建設局：疫情防控期間招標、開工及在建的建設項目，其人工費執(zhí)行《廈門市建設局關于發(fā)布廈門市建設工程人工費動態(tài)指數的通知》（廈建筑【2020】5號）。招標公告在廈建筑【2020】5號文件實施前發(fā)布的，人工費按招標文件合同條款執(zhí)行，疫情期間（2月11日至疫情結束）完成的工程量，其人工費應執(zhí)行廈建筑【2020】5號文，并隨工程進度款同期調整、支付。

現已有多地發(fā)文將防疫成本列為工程造價的組成部分，但是具體的處理方式不盡相同，需要關注各地文件規(guī)定。

各地政策-防疫成本節(jié)選

★湖南?。阂咔榉雷o費：疫情防控未解除期間，復工需增加的口罩、酒精、消毒水、手套、體溫檢測器、電動噴霧器等疫情防護物質費用和防護人員費用，由承發(fā)包雙方按實簽證，進入結算，疫情防護費應及時足額支付。

★河南省-鄭州市：將防疫成本列入工程造價。將“新冠肺炎”疫情明確設定為《建設工程施工合同》和《合同法》中所列明的不可抗力。將防疫期間施工單位在對應承建項目所產生的防疫成本列為工程造價予以全額追加。

★浙江省：疫情防控期間繼續(xù)施工的項目，可在工程造價中單列疫情防控專項經費，按照每人每天40元的標準計取。

★山東-青島市：由于疫情防控措施落實產生的實際費用可列入工程造價成本。

★廈門市建設局：疫情防控期間招標、開工以及在建的建設項目，達到項目主管部門要求的疫情管控開復工條件的，安全文明施工費率可上浮20%。招標時按疫情防控要求調整計取了相應的安全文明施工費，但開工時疫情已結束未實際發(fā)生疫情防控措施投入的，結算時應扣減上調的安全文明施工費用。

?應對策略：了解各地復工政策，落實疫情防控方案，合理計算防疫成本，確保?？顚Ｓ?/span>

1. 提前落實工程復工后的疫情防控管理方案和措施

目前各地一般要求工程復工前，嚴格做好擬返人員排查管理，編制疫情防控方案，落實隔離區(qū)域、配套設施和管理措施，備齊疫情防控物資，做好衛(wèi)生清理和消毒等工作，落實工程復工后的管理方案和措施。

2. 合理計算防疫成本

（1）防疫成本前提條件：疫情防控期間，建設工程確因需要必須施工的；

（2）防疫成本具體內容：具體根據各地疫情管控開工條件，或招標文件中的防控要求，一般包括口罩、酒精、消毒水、手套、體溫檢測器、電動噴霧器等疫情防護物質費用和防護人員等相關費用；

（3）防疫成本調整細則：鄭州市規(guī)定“由承發(fā)包雙方按實簽證，進入結算，疫情防護費應及時足額支付”；

（4）防疫成本計算時間：自文件發(fā)布之日起施行，有效期暫定三個月(以鄭州建設局發(fā)文為例)。

（5）防疫成本具體數額：浙江住建廳明確：疫情防控期間繼續(xù)施工的項目，可在工程造價中單列疫情防控專項經費，按照每人每天40元的標準計取。

溫馨提示：針對防疫成本的計算、列項、支付等，各地有不同的規(guī)定，詳細內容可以參閱本地政府相關指導文件。

3. 防疫費用專款專用

施工單位在使用疫情防護費用時，必須做到?？顚Ｓ?，認真做好一線施工人員的疫情防護保障，把防疫工作放到首位，確保施工人員的人身健康。