咸總講解簽訂商鋪?zhàn)赓U合同

主持人：歡迎咸總來到易鋪網(wǎng)理財課堂現(xiàn)場，這是您第三次做我們的嘉賓，非常感謝您對易鋪網(wǎng)的支持。今天我們講授的內(nèi)容是商鋪?zhàn)赓U合同文本知識，我想這是許多網(wǎng)友都非常關(guān)心的內(nèi)容。
    咸哲浩：謝謝。首先想說一下，我不是律師，不是從法律的角度來說明每一個條款是什么樣子的，我只是希望針對商鋪投資領(lǐng)域的特點(diǎn)來說一下簽商鋪投資方面的合同的時候應(yīng)該注意哪些細(xì)節(jié)，很多東西都是從實(shí)際經(jīng)驗中來的，所以我想應(yīng)該對大家有一些幫助。 
    咸哲浩：針對商鋪投資，有一份買賣合同，這個大家都很清楚，你要買的話肯定是簽署這樣一個買賣合同，但是如果你直接從投資商那里買的話，肯定都有它的固定樣式，而且開發(fā)商一般都很霸道，如果你想買我的商鋪你就必須按照我的簽。你可以找律師去談，但是過程很麻煩。如果你想談一些條款，最好是成為一個團(tuán)購的形式，一起去談的話可能會談的好一些。買賣合同還包括：如果你確定了它的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，它的價格還有一些交付的時間，還有一些證照、手續(xù)，以及政府為了監(jiān)督這個合法性和消費(fèi)者的權(quán)益，一般都是在網(wǎng)上簽這個，所以基本上都會有一些保證。所以今天在這里先不是重點(diǎn)來談買賣合同，如果以后有什么機(jī)會或需要的話再多說一些。 
    咸哲浩：如果你在商鋪投資中遇到要租店鋪這種情況，可能你要租的店鋪不是新房，而是過去的房子，也可能不是大量的由開發(fā)商來制定統(tǒng)一的合同形式來簽這個店，往往可能是一個單獨(dú)的店鋪你要去買或者去租，這樣的情況下就要注意很多細(xì)節(jié)上的方法。 
    主持人：有的時候轉(zhuǎn)鋪的人心思比較多，希望讓你多出錢，而如果不了解一些細(xì)節(jié)，就容易吃虧。 
    咸哲浩：是這樣的。所以我們今天要從細(xì)節(jié)上來談，
    先總結(jié)性的概括一下，商鋪?zhàn)赓U的合同一般包括以下幾方面：當(dāng)事人的姓名、名稱及住所；房屋的座落、地址、面積、裝修及設(shè)施狀況，租賃的用途；租賃期限；租金及交付方式；房屋狀況及修繕責(zé)任；有關(guān)轉(zhuǎn)租的一些約定；合同變更、解除的條款，違約責(zé)任以及約定的一些其他條款。這是一些通用的條款，我在具體舉例的時候可能會比這個要多。 
    咸哲浩：首先一定要明確表明出租方和承租方的名稱、法定地址、法定代表人、電話、郵編，這些都是必須要寫明的。因為涉及到合同條件變更的時候一定要書面通知對方，所以這個是非常重要的。 
    咸哲浩：第二條就是要明確你要租賃的商鋪或者物業(yè)的地址面積及范圍。比如本店鋪位于北京市海淀區(qū)什么街什么街一定要明確，比如你的面積是800平米，還要強(qiáng)調(diào)范圍，一定要落在圖上。一定要在房屋結(jié)構(gòu)圖上畫出你的范圍并列在合同上，因為如果沒有明確的范圍，可能今后某一個通道或者某個墻都會起爭議。 
    主持人：那么合同中一定要附圖嗎？ 
    咸哲浩：我的建議是一定要附圖。再有就是租賃期限，這個也非常重要，從幾號到幾號，不能說我租一年，要寫明從幾月幾號到幾月幾號，一定要非常明確的寫出。再有就是寫出做什么用途。 
    主持人：比如做餐飲、家居。 
    咸哲浩：對，先要確定你要做什么再簽合同。比如我要開餐飲或者美容院一定要限定，在合同上寫明。有的人覺得我不限定將來我這個房子還可以做別的，不要這樣。
 
    主持人：這個主要是承租方要做的是嗎？ 
    咸哲浩：對，你要做什么一定要表達(dá)出來，以防一旦有沖突的時候業(yè)主或者出租方拿這個跟你找麻煩。這也是雙方一起定的。一切都是為了避免可能的沖突。兩個人談的非常好，細(xì)節(jié)就不規(guī)定，這個到是沒有問題，可一旦起了沖突就非常麻煩了。 
    咸哲浩：一定要限定明確表達(dá)用途，如果將來你要做別的，完全可以跟出租方去商量，他是會配合你的，限定用途就是為了避免以后按你的使用用途出現(xiàn)的問題。 
    咸哲浩：再一個要表明租賃日期和房租交付方式。要寫明哪年，打印清楚并且不要在打印的過程中留下空格，在后面要附上大寫。還有租金的支付方式，是按月還是按季度、按年一定要明確的標(biāo)明。最好也不要說每三個月支付，要再明確一些，是幾月幾號到幾月幾號。還有要說明法定假日往后順延。 
    主持人：這個順延是支付日期還是其他？
 
    咸哲浩：比如每月3號要支付這筆錢，但是10月3號大家都在休息，這個是要順延的。這個是防止有些人說我寫的是3號就要3號給我。再有要表明支付方式，就是是現(xiàn)金還是支票方式。最好標(biāo)明現(xiàn)金或支票方式。否則也有可能說我用什么給你抵押了，造成這種不必要的麻煩。 
    咸哲浩：再有就是房屋的租賃保證金和定金。一般在簽定協(xié)議之前有意向的時候都要向業(yè)主支付一定的租賃保證金，這個一方面從業(yè)主來講說明房子一定要優(yōu)先考慮你，如果業(yè)主違約要雙倍賠付保證金給承租方，如果承租方違約了這個保證金就不還了。
 
    主持人：租賃保證金有沒有特定的數(shù)量和比例？ 
    咸哲浩：這個可以商量，一般是一到兩個月的租金。這個保證金是不計利息的，這樣可以保證你的一定利益。這個保證金和業(yè)主談好的話，在簽訂正式協(xié)議支付房租的時候可以折合為租金。還有定金，這兩者有一定的區(qū)別。正式簽協(xié)議的時候都會有定金，這個是由承租方交付給出租方的，這個在租賃期內(nèi)一直會存在業(yè)主的身上。 
    主持人：您剛才說的租賃保證金可以轉(zhuǎn)為租金就是說它不一定會轉(zhuǎn)為租金，可能會成為單獨(dú)存在的，多出來交付的資金是嗎？它是合法的？ 
    咸哲浩：對。我們理解定金是一直存在于合同當(dāng)中，就是你租賃期內(nèi)，這筆錢都會一直壓在業(yè)主的出租方的方面，用于承租方違約的時候，實(shí)際上起押金的作用，但是合同上不會這么提。一般定金是在整個你的租賃期結(jié)束以后，一些該還的費(fèi)用全部向業(yè)主還清以后，會退還給你。 
    主持人：一旦出了一些磨損或問題就從定金里扣，直到扣完為止。 
    咸哲浩：是的，另外前期的租賃保證金在協(xié)議正式簽訂以后也可轉(zhuǎn)為定金。 
    咸哲浩：租賃免租期一般也有條款，但是有時候你爭取不到免租期，比如你要租的店位置非常好，但是你要盡量爭取。通常的免租期是在30天到45天，用于你裝修或者申辦證照的一個期限。有些人還真不知道會有這么一個免租期。 
    咸哲浩：再有，你要非常明確有關(guān)交付場地的條款。第一個，你一定要明確在什么時間，在什么樣的條件下把房屋交給你，這個也在合同中。如果不明確這個，有可能造成協(xié)議已經(jīng)簽可，但他會時時的拖延你的時間，或者說并不是業(yè)主人為的因素而是其他一些因素造成拖延房屋給你，如果你有這一條的話，可以用來約束他。因為你一定要維護(hù)你的利益，這個是根本。 
    咸哲浩：然后在交付場地的地方你一定要要求業(yè)主向你提供詳細(xì)的、你所承租的房屋的所有結(jié)構(gòu)，各種相關(guān)的條件，上下水還有供電這些方面的資料，一定要交給你。再有要明確交付場地的條款。 
    咸哲浩：還有一條，在后邊可能也要談到，就是說在交付場地這方面，如果涉及你要在這個地方注冊你的營業(yè)執(zhí)照，那你一定要確認(rèn)他有沒有相關(guān)的手續(xù)讓你申辦營業(yè)執(zhí)照。 

    主持人：對，這是必不可少的方面，是很重要的。 
    咸哲浩：有些承租人，他租的時候不一定是在這個地方申辦營業(yè)執(zhí)照。就是所有的相關(guān)證明要求業(yè)主提供。還有有關(guān)裝修、改造方面的條款也要寫進(jìn)去。一定要能夠按你的要求去改造。 
    主持人：我記得有網(wǎng)友問過他租了店鋪，在合同中沒有寫明這條，但是他想進(jìn)行一些大的房屋改造，問這樣會不會負(fù)法律責(zé)任。 
    咸哲浩：這個一定要得到業(yè)主的同意，如果你要做一些重大的、關(guān)鍵性結(jié)構(gòu)的改造，他可能不愿意。比如在房頂鑿一個洞，或者安電梯。還有就是你要改造外觀，不僅要得到業(yè)主的同意，還要得到相關(guān)政府部門的同意，所以一定要提前考慮好。 
    主持人：剛才說一些裝修不僅要業(yè)主同意，還要相關(guān)部門同意，那要得到哪些部門的許可呢？ 
    咸哲浩：實(shí)際上好多部門都要問，比如城管，還有市政管理委員會，一般去這里就可以，還有如果你要涉及了一些其他問題，比如環(huán)保、消防，還要去這些部門。具體情況不一樣，你可能要去所有這些部門。比如你裝修的時候，消防通道變了，就必須得到消防部門的許可。如果他們同意會給一些許可的文件給你。還有交通部門也要去。 
    主持人：這些都是一開始最好要去的。 
    咸哲浩：如果你要決定外立面或者有些東西要變的話，這些部門最好都去。比如市政管理委員會如果同意你改了但沒有去城管，你在外面大架子城管馬上會來找你，如果你影響了交通，那么交通部門馬上會找你。 
    咸哲浩：下一個就是關(guān)于招牌，也要寫進(jìn)去�？赡芎芏嗳诉�是那么一種心態(tài)，覺得我在這里做餐飲憑什么不讓我弄招牌啊？實(shí)際上不是這樣，一定要寫進(jìn)合同中去，而且要保證無償?shù)慕o你提供招牌，否則可能有些要收費(fèi)，這個是很常見的，所以一定要提前把這些考慮進(jìn)去。就是讓甲方能夠提供滿足你要求的招牌的位置并且寫進(jìn)合同里去。上次也提過，招牌是需要允許政府部門批準(zhǔn)的，并不是甲方允許就可以了，這個也是要提前得到一個許可。實(shí)際上這種許可聽著麻煩，正式審批的時候需要一定的手續(xù)，但是前期去咨詢就可以。比如我這個地方可不可以掛招牌，他會告訴你，然后你繼續(xù)下一步工作就可以了。 
    咸哲浩：還有一些相關(guān)稅金和相關(guān)費(fèi)用方面的條款。就是說如果你承租某個物業(yè)、房屋或房產(chǎn)的時候可能會涉及國家的一些相關(guān)的稅費(fèi)，所以一定要明確承租和出租甲乙雙方由誰來承擔(dān)這些稅金�？赡苡行┤瞬涣私膺@些內(nèi)容，等你簽完了以后發(fā)現(xiàn)有些費(fèi)用是必須交的，也是一筆不小的費(fèi)用，可能會給你帶來一些損失。一般常規(guī)的甲方應(yīng)支付由房屋使用權(quán)或土地使用權(quán)而產(chǎn)生的國家的稅收的費(fèi)用，還有比如像印花稅、登記費(fèi)。比如你整個承租的租金是一千萬，印花稅是按合同費(fèi)用來收的，萬分之五，這個也是一筆很大的費(fèi)用。一般像這種印花稅、登記費(fèi)一般常規(guī)來講是雙方各自分擔(dān)。然后額外的費(fèi)用最好也要明確。比如我在租賃以后在裝修期間的水電用費(fèi)由誰來承擔(dān)，以后實(shí)際發(fā)生的水電費(fèi)由誰來承擔(dān)，最好明確這些內(nèi)容，不要嫌羅嗦。 
    咸哲浩：再有就是雙方的責(zé)任和義務(wù)，也要非常詳細(xì)的羅列出來。這些條款非常多。承租方可以盡量詳細(xì)的列舉你向?qū)Ψ剿饕�的�?quán)利的內(nèi)容。我想重點(diǎn)提這么幾點(diǎn)。比如你要求甲方向你保證這個物業(yè)的使用權(quán)和出租權(quán)就是他的，否則沒法談。并且要提供有效的證明。這些附件都要成為合同的一部分。甲方要能夠保證他所出租的物業(yè)在你簽定合同之前沒有任何的擔(dān)保和債權(quán)。就是說他出租的物業(yè)沒有拿去給任何人做擔(dān)保，而且也沒有別人的債權(quán)在這里面。否則我簽完了，這個是別人擔(dān)保的東西，會使利益受損。而且要讓他保證這個不是違章建筑。大家一定要清楚，這個建筑物是立在那里，但是它有可能是違章建筑，不按合法手續(xù)蓋的，沒有拿下產(chǎn)權(quán)證，或者有可能是臨時建筑，這個你一定要確定清楚。這些內(nèi)容寫進(jìn)甲方的責(zé)任里面去，一旦出現(xiàn)了違例現(xiàn)象，全部由甲方來承擔(dān)你的損失。 
    咸哲浩：再有一個，甲方要能夠保證你所承租的物業(yè)你是唯一的使用權(quán)。很多人可能覺得他租給我肯定是我用的，不是這樣的，一定要在合同中明確，以防止同時租給別人的事情發(fā)生。 
    主持人：他有可能同時租給別人，這樣的甲方就很過分了，類似住宅租賃中出現(xiàn)的一些不良現(xiàn)象。
    咸哲浩：是的。還有要保證所租物業(yè)，比如隸屬一個集團(tuán)之類的，后來它的隸屬關(guān)系發(fā)生變化了，但是不能因這個隸屬關(guān)系的變化而影響你的租賃。 
    主持人：方方面面真的是非常詳細(xì)。 
    咸哲浩：所有這些都是在實(shí)際操作當(dāng)中發(fā)生的，都很有用。還有甲方的詳細(xì)責(zé)任，比如房屋出現(xiàn)老化問題，要求他要能定期的做保養(yǎng)，而且24小時如果你打電話他能馬上過來維修，否則一天24小時會損失很多收入。 
    主持人：出租者會是什么態(tài)度？
    咸哲浩：肯定會同意，這個他也很清楚。一般是這樣，尤其房屋涉及結(jié)構(gòu)方面，他一般不會讓承租方去動，寧愿自己動，他怕?lián)p壞這些東西。 
    咸哲浩：另外一點(diǎn)在甲方責(zé)任里一定要明確這些內(nèi)容：如果你承租是作為對外經(jīng)營用的，那么你營業(yè)時間就非常重要。承租后，正常上下班是一種，而如果是營業(yè)性質(zhì)，那么營業(yè)時間對你影響非常大。有些大廈可能有嚴(yán)格的限制，比如到了八點(diǎn)我的通道就關(guān)掉了，或者夏天到了七點(diǎn)我的中央空調(diào)就關(guān)掉，這些會對你的營業(yè)產(chǎn)生非常大的影響。所以這些細(xì)節(jié)，尤其是中央空調(diào)的使用一定要寫進(jìn)去，還有公共衛(wèi)生間的使用，這些一定要寫進(jìn)去，以保證你的利益。 
    咸哲浩：現(xiàn)在空調(diào)一般會出現(xiàn)很多問題，大家想像不到但是在實(shí)際當(dāng)中會出現(xiàn)很多問題。就是一般不是24小時供應(yīng)空調(diào)，而是按整個大廈規(guī)定的。現(xiàn)在很多大廈是這樣的情況，空調(diào)一開就全部打開，一關(guān)就全部關(guān)上。一棟很高的大廈，而你只租其中一層的幾百平米，它不會為你幾百平米單開，這樣涉及到非常多的費(fèi)用。如果一定要開，肯定會跟你收取費(fèi)用，這就很浪費(fèi)了。
 
    主持人：這種大廈的規(guī)劃不是很合理啊，不能分區(qū)控制嗎？
 
    咸哲浩：現(xiàn)在一些新的大廈對空調(diào)開關(guān)會有局部控制，但是仍有很多都不是這樣的。第一個是往往你不能使用，再一個你使用的時候可能收的費(fèi)用非常高，這樣會有很多額外的費(fèi)用在里面。 
    咸哲浩：你剛才提出了有人問裝修的時候怎么申請許可，這些一定要寫進(jìn)合同里去。比如你是一個品牌，不會像其他的一些獨(dú)立的業(yè)態(tài)會靈活的去變換外立面的裝修、LOGO。你是品牌就要統(tǒng)一，比如麥當(dāng)勞一定要有大M，如果空間限制，做不了，那它就無法選擇這個店鋪。所以這些一定要明確，要按照品牌要求來達(dá)到你設(shè)計的目的，不光是外面，也包括里面的結(jié)構(gòu)。 
    咸哲浩：還有一點(diǎn)我要特別提到，如果你是做經(jīng)營，服裝品牌也好，餐飲也好，娛樂也好，想排除你的競爭對手，最好加進(jìn)這一條：可以在合同當(dāng)中約定，比如這是一個大廈，你租下了其中的店鋪，讓甲方保證在你的合同期內(nèi)，任何與你所經(jīng)營的內(nèi)容直接或間接相關(guān)的業(yè)態(tài)和經(jīng)營形式不得進(jìn)入這個大廈內(nèi)。 這個要看你跟業(yè)主談的，是某些經(jīng)驗或者大型品牌的一個做法。
    主持人：排他性。 
    咸哲浩：對這是一個排他條款，我覺得非常有用。而且最好也是詳細(xì)的列舉出來，哪些哪些品牌不能進(jìn)來。而且我覺得如果能做到這一點(diǎn)，對你會非常有幫助。 
    主持人：可能是一些比較大型的商家更會有這方面的要求。 
    咸哲浩：沒錯，但是可能很多人不了解有這樣的條款。這是作為合同簽訂時需要注意的條款，一個排他的條款。 
    主持人：的確，可能很多人不知道合同里還可以有這方面的要求。 
    咸哲浩：我比較習(xí)慣于站在消費(fèi)者的角度想，所以剛才列舉了一些甲方可以向你提供的責(zé)任的內(nèi)容，只是一部分，你可以詳細(xì)的列舉出來你所需要的，但是同時你也需要向他提供一些保證，一般都是比較平等的，比如按時交租金這樣的一些條款。 
    咸哲浩：還有一種情況是這樣，這一點(diǎn)大家也要考慮，就是有可能甲方會把他的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給別人，那么你在和他簽訂租賃協(xié)議的時候不能限制他把產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給別人，但是為了防止他在轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)所有權(quán)的時候會對你造成不利，你一定要在合同中約定：在甲方轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)所有權(quán)的時候，你所擁有的權(quán)益不應(yīng)該受到任何的影響。這一點(diǎn)我覺得也是非常重要的。 
    主持人：這個很好理解了。如果他變更產(chǎn)權(quán)的話也會涉及到合同文本上一些署名，法人的變更等等。
    咸哲浩：對，如果轉(zhuǎn)變以后所有的內(nèi)容手續(xù)都要書面的通知到乙方這邊，要書面完整的轉(zhuǎn)達(dá)到乙方，包括一些抵押也是這樣的。要確保在合同期內(nèi)乙方的利益。 
    咸哲浩：我個人建議在簽定合同當(dāng)中最好增加一個轉(zhuǎn)租的條款。 
    主持人：二次出租。 
    咸哲浩：對。這不同于甲方的轉(zhuǎn)讓，這個業(yè)主一般不會同意，但是要盡量爭取，如果你在經(jīng)營期內(nèi)經(jīng)營利益不好，可以轉(zhuǎn)租這個房產(chǎn)，這樣可以減少你的損失。 
    主持人：其實(shí)現(xiàn)在轉(zhuǎn)租的人很多，二房東。 
    咸哲浩：對，二房東。如果你不是直接跟業(yè)主來簽，而是從轉(zhuǎn)租方來簽，這個不行，千萬不能私自轉(zhuǎn)租。比如業(yè)主是他，你承租了他的房子，他同意你轉(zhuǎn)租，你轉(zhuǎn)租給我了，從你和業(yè)主的合同當(dāng)中我能明確的看到這個條款，同時還要直接從業(yè)主那里得到確認(rèn)。在可能的條件下最好直接和業(yè)主簽合同。二房東在能夠保證自己的利益前提下最好讓業(yè)主直接和承租方簽協(xié)議，否則將來如果承租方出現(xiàn)問題，業(yè)主很可能會找上你。 
    主持人：這樣的話，二房東就脫離出來了，退出一切交易而是甲方與第三方的合同約定了。 
    咸哲浩：對。我原來就碰到過這樣的例子。 
    主持人：實(shí)際上比如像我這樣的角色，我從甲方手里租到商鋪，在不告訴甲方的情況下，以高價轉(zhuǎn)租出去，為的是吃差價，這是違法的行為嗎？ 
    咸哲浩：吃差價是允許的，如果你得到業(yè)主的許可可以轉(zhuǎn)租這個吃差價就是允許的。關(guān)鍵是第三承租方一定要得到甲方的確認(rèn)。 
    主持人：但是有一個問題，比如我是承租了您的房子我們是簽了兩年的合同，在合同中也補(bǔ)充了在兩年之內(nèi)我是有權(quán)利去轉(zhuǎn)租的，這樣我又轉(zhuǎn)租給另外一個人，租了一年。這個時候另一個人是不是不需要去見您？因為是在我的承租期之內(nèi)。 
    咸哲浩：這就是我講的第三個問題，因為第三方要辦手續(xù)還是需要從甲方那里得到許可。房產(chǎn)證之類的不是一個復(fù)印件就可以。再有第三方的利益要得到保證。 
    咸哲浩：一般不會出現(xiàn)像你說的為了拿回扣而不讓見的情況，因為如果是允許你轉(zhuǎn)租的話這個甲方是不會管的，只要條件允許甲方是不會管的。如果我是甲方你和我簽協(xié)議，我肯定會要求你在轉(zhuǎn)租之前征得我的同意，這個條款是不會少的。除非甲方真的是不懂，否則不會這樣的。 
    咸哲浩：還有其他一些不可抗力的因素，都是常規(guī)的。比如說地震、水災(zāi)這種甲乙雙方不可預(yù)見或者不可控制的這種不可抗力的原因造成的損失一般責(zé)任是各自承擔(dān)，當(dāng)然雙方也要協(xié)商，在能夠承擔(dān)的范圍內(nèi)協(xié)商，但是一般都是各自承擔(dān)的，而且合同也要終止，這個一般在條款里面。
    還有，比如目前我們是在現(xiàn)有法律條款下簽訂的，但是簽了以后又出現(xiàn)了新的法律法規(guī)，這個也要雙方協(xié)商，做到依法來變更。 
    咸哲浩：再有我希望提到兩點(diǎn)，剛才提到的排他條款是一個，這個條款也是一個，就是一些大型品牌的嚴(yán)謹(jǐn)作風(fēng)，是關(guān)于拆遷。大家最初也會考慮到這個問題，但可能只是一句話，我拆遷了你要給我什么補(bǔ)償。而我的意思是要嚴(yán)格的、詳細(xì)的處理，就是甲方要確認(rèn)在本合同簽訂前沒有收到過也不知悉政府上級行政機(jī)關(guān)或其他相關(guān)部門發(fā)出的收回房產(chǎn)，改變房屋用途，禁止進(jìn)入房屋土地征用或批租等通知。還有甲方要向乙方保證該房屋在租賃期內(nèi)沒有被拆遷的可能。 
    主持人：那么這個需要哪些證明呢？他說保證了，但是如果不一定呢？還是需要去考證。 
    咸哲浩：這個你要去城市規(guī)劃部門詢問，他會告訴你，哪些是在紅線里面，我們一般叫紅線，紅線外邊都是要拆的，是能查到的。這個是最重要的，簽協(xié)議之前一定要查的問題。但是政府的政策是會變的，比如大型活動如奧運(yùn)之類的，一開始不在紅線里，但是后來國家征用這塊土地了，所以條款里要有：如果確實(shí)有甲方不可預(yù)見的市政規(guī)劃、土地批租等等事件發(fā)生，第一，甲方要以最快的時間來通知乙方，同時以盡量保全乙方在此經(jīng)營為原則。因為乙方挑這個地方不光是看這個位置，而且是看了這個商圈，我只有在這個地方才能賺到錢，如果把我挪到別的地方我不一定能賺到錢，所以要協(xié)同乙方共同解決拆遷也好或者解決其他問題，并且盡可能爭取到免于被拆遷的可能性。如果達(dá)不到第一條，那么就是第二個條件，甲方要能夠協(xié)助乙方由拆遷單位提供相鄰地區(qū)，相似條件的其他經(jīng)營場所。以確保乙方在同一商圈繼續(xù)營業(yè)。第三在第二個條件達(dá)不到的情況下，甲方應(yīng)該能致力提供或者協(xié)助乙方尋找相鄰地區(qū)相關(guān)條件的其他場所，盡量力求使乙方減少因停業(yè)、拆遷造成的損失。我建議這個東西一定要寫進(jìn)去。還有下一條就是因拆遷、批租、征用等任何市政措施引起的補(bǔ)償都要給我。一般甲方都會給你，就是你這個位置因拆遷產(chǎn)生的費(fèi)用他會給你這個損失。還有餐飲、經(jīng)營業(yè)裝修一般是五到七年的折舊，如果三年就被拆掉了，裝修款要給我。 
    主持人：實(shí)際上現(xiàn)在一些投資人或者承租人法律意識是很單薄的，而且他對硬性條款的屈就現(xiàn)象也是存在的，就是說，我是承租人，我列這么多條款，但是甲方說真羅嗦，有別人也要租但是沒有這么麻煩，他就不租給我而租給別人了。
    咸哲浩：這些是合理性的條款。如果你覺得在這里確實(shí)能夠賺到錢而且信任甲方也可刪減。但還是要爭取自己的利益，因為它是合理的。 
    主持人：其實(shí)這是一個必要的保證，你可以說服他，用其他的方式來說服他。 
    咸哲浩：恩，那就涉及一些談判的技巧了，但是你的利益一定要落實(shí)在合同上。任何口頭的保證是沒有意義的，一定要落到紙面上。 
    主持人：沒錯。每個人都來關(guān)注自己的權(quán)利和義務(wù)，才會使整體的利益得到最大保障。
    咸哲浩：再有就是關(guān)于合同的提前終止，如果你經(jīng)營不好可能要提前終止，如果因為甲方的什么原因提前終止，相關(guān)的一些條款一定要寫清楚。第一個就是雙方都要保證提前終止要30天以上提前通知。再有什么情況下確定雙方的責(zé)任，就是什么情況下甲方有權(quán)提前終止，再有什么情況下乙方就是承租方能提前終止這個合同，要明確，再就是責(zé)任問題，什么情況下甲方終止了合同要賠償，什么情況下乙方提前終止了合同要賠償，這個雙方都要寫清楚。 
    咸哲浩：還有一點(diǎn)，希望承租方把這條也加進(jìn)去，這些都是從我們一些成功的經(jīng)驗、案例里面來的。就是如果你是要申辦各種營業(yè)執(zhí)照的證件，最好在辦理營業(yè)執(zhí)照這個方面也設(shè)定一個時間上的限制，就是甲方在提供這些證照和協(xié)助你辦理方面的時間上的限制。包括以下幾方面內(nèi)容，第一個就是你提供給我的文件，可能在他這里，這些文件都存在，但是由于上級、變更等等不能及時提供給你，這種情況下你有權(quán)提前終止合同，不必賠付。再有，在申辦各種許可方面可能遇到很大的困難，比如一些手續(xù)辦理中，遇到一些很大的困難，所需要付出的代價非常高，使我無法按要求來申請到我的許可，這種情況下我也可以要求提前終止合同。這個也要跟甲方提前商量，這種情況下要允許我提前終止合同。 
    主持人：其實(shí)這些也是一些小方面的不可抗因素，不是我人為想要這樣的，而是一些非人為的客觀因素。 
    咸哲浩：對，非人為意愿的。還有相關(guān)的違約責(zé)任合同當(dāng)中要提到。這個比較簡單，雙方一定要約定，在違約的情況下，例如晚交租金，或者是某些甲方提出的條件不允許等等情況下，以什么樣的形式什么樣的租金來賠償違約金，這個簡單。還有剛才提到了，任何的口頭是無效的，所以一定要把通知欄寫到合同里去。就是說你剛才提到的各種條件的變化，甲方的這種業(yè)主產(chǎn)權(quán)的變化，包括乙方的一些其他的變更，名稱變化等等，任何形式都要以書面的形式，并且要有日期的落款，這些都是將來如果出現(xiàn)糾紛的時候能夠用得上。 
    咸哲浩：還有合同的延長、延續(xù)的問題。一般要強(qiáng)調(diào)這么一點(diǎn)，如果合同延續(xù)的話甲方要求你提前30天告訴他。個也是常規(guī)的一個條件，就是要求在同等的條件下你有優(yōu)先的承租權(quán)。 
    主持人：但是如果到時候他沒有優(yōu)先，我們也沒有辦法啊。 
    咸哲浩：但約定總比沒有約定好。一般如果還要延續(xù)的話說明雙方合作的比較愉快。再有如果轉(zhuǎn)租給別人會很麻煩，還要提供證件，辦理手續(xù)，提供免租期等等，這個也會造成損失。 
    主持人：從這方面講是這樣，出租和承租都是一件麻煩事，如果能夠延續(xù)租約，對雙方都是有利的。
    咸哲浩：最后就是要有附加內(nèi)容。 
    主持人：以前論壇里有人問，開始的時候和甲方簽合同，沒有涉及租金上漲方面的條款，后來這個地段升值了，周圍租金都上漲了，那么出租人能從他這兒得到利益嗎？ 就是能否提出上漲租金的要求？
    咸哲浩：租金上漲是合理的。一般的常規(guī)是這樣，三年以后，三到五年這樣，要遞增租金，所以承租方不要覺得三到五年遞增2％等等就不愿意。 
    主持人：但是他的情況是，地段升值太快，不到三年已經(jīng)有很大的發(fā)展，而合同里沒有約定何時漲，所以甲方會覺得仍然以目前的租金出租給乙方自己很吃虧。 
    咸哲浩：這樣就是兩個方面。常規(guī)來講都要約定，乙方不要覺得三年之后租金上漲就吃虧了，如果你有本事十年之內(nèi)都是這個價，那是你的本事。如果簽合同以后就要嚴(yán)格的按合同進(jìn)行，如果確實(shí)這個地段升值的非�？欤�甲方要求你加錢你可以按照合同不去加，但是一般甲方會和你協(xié)商。這時，就可以在合同里加上附件。還有一種情況就是出現(xiàn)剛才你提到的情況，甲方?jīng)]有考慮清楚，一般的甲方都會涉及這個問題。如果甲方不能判斷會漲多少的話，他會一年一年的去簽。但是如果你是在做高投入實(shí)體的時候要多簽，否則一年以后他完全可以把你哄出去不跟你簽，那你的裝修就全浪費(fèi)了，所以這些一定要考慮，這個是根據(jù)房子的區(qū)域設(shè)定的。 
    咸哲浩：剛才我提到的合同的正文都結(jié)束了，但是還有一些附加條款，附加條款有多種，比如剛才我們提到的范圍的結(jié)構(gòu)圖，甲方提供的一些產(chǎn)權(quán)的證明，這些都是作為合同的附件存在，是必需的。但是我還要提一點(diǎn)，因為我們租的是商鋪，所以最好在合同中附一個房屋技術(shù)條件，就是包括供電、供水，上下水，排煙，安全通道等等。比如一些業(yè)主只能提供供電是十千瓦。這就是技術(shù)條件，一是你所向甲方要求的條件，二是甲方向你提供的條件。這是站在兩個角度來說的問題。甲方說我能向你提供，他也會寫出這些，如果你要求的是什么也要詳細(xì)的寫在合同當(dāng)中。這個是關(guān)于房屋的條件中非常重要的，很多商鋪都是好位置，但是因為房屋的條件不合理而損失了大量的金錢。 
    咸哲浩：這樣，基本上租賃合同的內(nèi)容都涉及到了。還有提醒大家簽合同的時候不要嫌羅嗦，一定要盡量的詳細(xì)，要咨詢律師，不要讓條款有歧義，再有自己寫和讓別人寫是不一樣的，自己寫主動權(quán)在自己手里�；�本上就是這些，關(guān)于其他合同以后可以再談。
    主持人：那么租賃合同知識就先講到這兒。 
    咸哲浩：好的，今天就先講到這里，其他的以后再講。
    主持人：非常感謝咸總的講解，詳盡、實(shí)用是咸總的風(fēng)格，希望以后的課堂會講授更多的商鋪投資知識，期待下次合作！