中華人民共和國國家計(jì)量技術(shù)規(guī)范（JJF1058－1998）

                 中華人民共和國國家計(jì)量技術(shù)規(guī)范（JJF1058－1998）

                     （國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局1998年12月22日批準(zhǔn)實(shí)施）
一、概述
1、范圍
本規(guī)范適用于商品房銷售活動(dòng)中各類房屋銷售面積的測量與計(jì)算。
2、引用文獻(xiàn)
本規(guī)范引用下列文獻(xiàn)：
GBJ96－1986住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范；
建設(shè)部建房[1995]517號 商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī) 則；
CH5001－1991 房產(chǎn)測量規(guī)范。
使用規(guī)范時(shí)，應(yīng)注意使用上述引用文獻(xiàn)的現(xiàn)行有效版本。
3、定義
本規(guī)范采用以下定義：
3.1 商品房銷售面積
－－商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為
人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）。
－－商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)
或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積之和。
3.2 整幢房屋建筑面積
整幢房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積
之和，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層
高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。
3.3 套內(nèi)建筑面積
套內(nèi)建筑面積系指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積之
和。
3.4 套內(nèi)使用面積
套內(nèi)使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水
平投影計(jì)算。
3.5 套內(nèi)墻體面積
商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)和承重墻體，有共有墻及非共
用墻兩種。
商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分
隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入
套內(nèi)墻體面積。
非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
3.6 陽臺(tái)建筑面積
陽臺(tái)建筑面積系指陽臺(tái)地面底板外沿在水平面的投影。
3.7 套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積
套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積系指套內(nèi)各陽臺(tái)建筑面積之和。
3.8 共有建筑面積
房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。
3.9 共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)
整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比
值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。
3.10應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積
應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積為套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)之積。
二、測量要求
4、房屋邊長測量應(yīng)連續(xù)測量兩次取平均值（中數(shù)*）,兩次測量讀數(shù)之差
（較差*）不超過表1規(guī)定。
表1 單位：m
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
鋼卷尺△L’＝±0.0005L（L>10）
＝±0.001L（L≤10）
△L’一兩次測量讀數(shù)之差
L－被測邊長
手持式測距儀 ｜△L’｜≤0.005
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
5、房屋分段邊長之和與房屋總邊長之差△L不超過（1）式規(guī)定：
n
△L＝±0.004∑L1 （1）
i=1
式中：n－房屋邊段數(shù)；
L1－分段邊長，i=1、2、3……n。
6、商品房面積測量標(biāo)準(zhǔn)不確定度u（中誤差*）如（2）式所示。
商品房面積測量標(biāo)準(zhǔn)不確定度：
u≤（0.02S+0.001S） （2）
式中：S－商品房實(shí)測面積，單位：平方米。
其擴(kuò)展不確定度（限差*）：
U＝2u（p=95%）
*測繪行業(yè)術(shù)語。
三、測量項(xiàng)目與測量設(shè)備
7、測量項(xiàng)目如表2所示
表2
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代號 測量項(xiàng)目
S1 套內(nèi)使用面積
S2 套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積
S3 套內(nèi)墻體面積
S4 套內(nèi)建筑面積
S5 應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積
S6 套房銷售面積
S7 整幢商品房的建筑面積
-------------------------------------------
8、用于商品房面積測量的設(shè)備如表3所示，也可選用不低于表3給出技術(shù)
指標(biāo)要求的其它測量設(shè)備。
上述測量設(shè)備須經(jīng)法定計(jì)量檢定機(jī)構(gòu)檢定合格且有效期內(nèi)方可使用。
表3
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序號 測量設(shè)備名稱 主要技術(shù)指標(biāo)
1 鋼卷尺 示值誤差±（0.3+0.2L）mm
式中：L－以米為單位的被測距離值
2 刻度直角鋼尺 測量面垂直度：0.5mm/500mm
示值誤差±0.48mm
3 手持式測距儀 測量范圍：（0－140）m
擴(kuò)展不確定度：5mm（p=95%）
4 經(jīng)緯儀 J2級
5 拉力計(jì) 測量范圍：（0－100）N
------------------------------------------------------------------
四、測量方法與面積計(jì)算
9、測量前準(zhǔn)備
9.1 商品房測量前應(yīng)參照購房協(xié)議實(shí)地調(diào)查，對分戶權(quán)界線及房屋公用共
有部位進(jìn)行確認(rèn)，按附錄1對計(jì)入建筑面積的部位進(jìn)行確認(rèn)。
9.2 房屋面積測量平面草圖應(yīng)實(shí)地繪制，樓房要分層繪制。盡量按幾何圖
形分塊，并編寫序號。
房屋面積測量平面草圖是房屋面積測量與計(jì)算的原始依據(jù)，其式樣見附錄
5。
10、測量點(diǎn)位的選取
10.1 套內(nèi)房屋邊長測量
測點(diǎn)一般取距地面1.2m±0.2m的高度，在房屋的兩個(gè)長邊、兩個(gè)短邊的
1/6和5/6位置，兩測點(diǎn)應(yīng)保持水平。房屋邊長較長時(shí)，應(yīng)適當(dāng)增加測點(diǎn)數(shù)。
10.2 墻體厚度測量
測點(diǎn)一般取距地面1.2m±0.2m的高度，距門（窗）框（左、右兩點(diǎn)）0.2m
位置。
10.3 陽臺(tái)邊長測量
陽臺(tái)邊長測量選點(diǎn)參照10.1，陽臺(tái)的長、寬每邊選取兩個(gè)測量點(diǎn)。
10.4 整幢建筑物外圍尺寸測量
測點(diǎn)一般取建筑物外墻勒腳以上距地面1.2m±0.2m的高度緊貼墻面的水
平位置。當(dāng)無法選取上述測點(diǎn)的位置時(shí)，可選取盡可能靠近上述測點(diǎn)位置為測
量點(diǎn)位，或用刻度直角鋼尺在被測長度的兩個(gè)端面的延長線上選取等效測量點(diǎn)
位。
室內(nèi)分段測量之和（含墻身厚度）與房屋外廊的全長的差值滿足第5條要
求時(shí)，應(yīng)以房屋外廊數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，分段測量的數(shù)據(jù)按比例配賦。超差需進(jìn)行復(fù)測。
11、測量方法與面積計(jì)算
11.1 套內(nèi)使用面積
以矩形房屋測量為例：
用鋼卷尺（或測距儀）測量套內(nèi)各矩形房間長邊、短邊的邊長，在每個(gè)測
點(diǎn)上，使測量線與被測量邊保持平行，連續(xù)測量兩次，兩次測量值之差應(yīng)不超
過表1規(guī)定。
取連續(xù)兩次測量值的平均值作為一個(gè)測量點(diǎn)的測量值，以各測點(diǎn)的測量值
的平均值分別作為長邊和短邊的邊長測量結(jié)果L1i和D1i。讀數(shù)精確到0.001m。
套內(nèi)房間邊長測量值時(shí)，對已進(jìn)行墻面裝修的，應(yīng)加上裝飾面厚度1。
裝飾面厚度可參考結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)施工總說明或地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)圖集說明，按墻面材料
種類、原料配比計(jì)算。
套內(nèi)第i個(gè)矩形房間使用面積
S1i=（L1i+2I）（D1i+2I）
套內(nèi)使用面積
n
S1＝∑S（5）
i=1
n—矩形房間數(shù)（或矩形塊數(shù)）；
i＝1，2，…n。
11.2 套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積
套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積S2為套內(nèi)各陽臺(tái)建筑面積之和。其中矩形陽臺(tái)建筑面
積按11.1測量方法測量陽臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的長、寬，對有共用墻體的，應(yīng)計(jì)算一半
墻體面積。
11.3 套內(nèi)墻體面積
靠近門窗部位的墻體厚度可直接測量，其他無法直接測量的，測量墻體的
內(nèi)外尺寸，計(jì)算差值求得。對于已進(jìn)行墻面裝飾的，需減去裝飾面厚度。
對于磚墻結(jié)構(gòu)，按設(shè)計(jì)圖紙的標(biāo)準(zhǔn)說明，取實(shí)測值最接近的設(shè)計(jì)值作為墻
體厚度；對于其他不屬于標(biāo)準(zhǔn)厚度的墻體，按實(shí)測值計(jì)算。
各墻體長度乘以墻體厚度得出各墻體面積。
套內(nèi)墻體面積S3為共用墻體面積的一半與全部非共用墻體面積之和。
11.4 套內(nèi)建筑面積
11.4.1 套內(nèi)建筑面積S4應(yīng)為11.1、11.2和11.3測量結(jié)果之和。
S4＝S1＋S2＋S3 （6）
11.4.2 套內(nèi)建筑面積還可用下述方法測得。沿各套建筑結(jié)構(gòu)外圍，用鋼卷
尺（或測距儀）測量各部分的長邊、短邊，按11.3的方法測量和計(jì)算出各外墻
墻體厚度。再分別計(jì)算出長邊平均值與其兩端墻體厚度一半的差值、短邊平均
值與其兩端墻體厚度一半的差值，則兩差值的乘積與各套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積之和
即為各被測套內(nèi)建筑面積S4。
11.5 各套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積
11.5.1 共有建筑面積應(yīng)參照上述有關(guān)測量方法進(jìn)行測量。
11.5.2 共用建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t和方法見附錄2。
11.5.3 各套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積S5計(jì)算
a．多層商品住宅樓中各套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積
共有建筑面積
共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)（幢）＝-----------------
各套內(nèi)建筑面積之和
各套分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積＝各套內(nèi)建筑面積×共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)
（幢）
b．多功能綜合樓中各套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積

本幢房屋共有建筑面積
共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)（幢）＝-----------------------------------
幢內(nèi)各功能區(qū)建筑面積之和

本功能區(qū)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積＝本功能區(qū)自有建筑面積×共有建筑面積
分?jǐn)傁禂?shù)（幢）

本功能區(qū)獨(dú)用的 本功能區(qū)分?jǐn)偟?br/>共有建筑面積 ＋ 共有建筑面積
共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)（功能區(qū)）＝------------------------------------
本功能區(qū)內(nèi)各套建筑面積之和

同功能區(qū)內(nèi)某戶（套）＝同功能區(qū)內(nèi)某套建筑面積×分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積
共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)（功能區(qū)）

11.6 套（單元）房銷售面積
套房銷售面積S6應(yīng)為套內(nèi)建筑面積S4與本套分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積S5之和。
S6＝S4＋S5 （7）
11.7 整幢商品房建筑面積
測量整幢商品房建筑面積S7時(shí)，用鋼卷尺在房屋外側(cè)勒腳以上處測量房
屋外圍的兩個(gè)長邊、兩個(gè)短邊，應(yīng)符合10.4的要求。當(dāng)測量距離大于30m時(shí)，
在鋼卷尺零刻線端鉤上拉力計(jì)，當(dāng)拉力計(jì)示值達(dá)到50N時(shí)，讀取邊長測量值。
測量時(shí)現(xiàn)場溫度與檢定時(shí)溫度相差±15℃以上，應(yīng)按下式進(jìn)行溫度修正。
△Lt(t為下角)=L20（a1-a2）（t-20） （8）
式中：Lt－－溫度t時(shí)尺長修正值；
L20－－20℃時(shí)尺長；
t－－測量現(xiàn)場的溫度；
a1－－鋼卷尺的線膨脹系數(shù)；
a2－－被測墻體的線膨脹系數(shù)；
若用激光測距儀測量房屋外圍邊長時(shí)，測距儀的前沿要緊貼被測邊長的起
點(diǎn)，激光束應(yīng)投射到位于被測邊末端的目標(biāo)板上，并使光束兩端在同一水平
面。
在高海拔地區(qū)使用手持式激光測距儀，空氣折射率對被測距離的修正量計(jì)
算公式見附錄4。
11.8 非矩形房屋面積與計(jì)算
非矩形房屋面積測量與計(jì)算按附錄3進(jìn)行。
五、測量結(jié)果的處理
12.1 分?jǐn)傁禂?shù)保留在小數(shù)點(diǎn)后4位以上。
12.2 所有面積計(jì)算過程中保留到小數(shù)點(diǎn)后3位。
所有面積計(jì)算結(jié)果保留到小數(shù)點(diǎn)后2位，單位為平方米。
12.3 商品房銷售面積測量結(jié)果按附錄6格式出具（測量報(bào)告）。
（注：附錄1、附錄2、附錄3、附錄4、附錄5、附錄6、附錄7等內(nèi)容省略。