在去年北京出臺(tái)“3.17樓市調(diào)控新政”以后，全國(guó)110多個(gè)城市都相繼發(fā)布了250多項(xiàng)調(diào)控政策，無(wú)論是覆蓋范圍、調(diào)控手段還是調(diào)控力度都創(chuàng)下歷史之最。一年過(guò)去了，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了許多變化，其中，二手房市場(chǎng)的價(jià)格就出現(xiàn)了明顯的下滑。
北京：調(diào)控見(jiàn)效二手房均價(jià)跌破六萬(wàn)
在3.17調(diào)控一周年之際，北京的二手房市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)了明顯下跌，北京通州價(jià)格跌幅達(dá)到了18% ，而北京石景山，二手房?jī)r(jià)跌幅更是達(dá)到了20%左右，而在市場(chǎng)回歸理性之后，過(guò)去那種伴隨房?jī)r(jià)快速上漲帶來(lái)的恐慌性購(gòu)房已經(jīng)不復(fù)存在了。
3.17調(diào)控之前，通州曾經(jīng)是北京房?jī)r(jià)上漲最迅速的區(qū)域。2015年7月，北京宣布建設(shè)城市副中心時(shí)，通州的二手房均價(jià)在每平方米23000元左右，2016年3月份時(shí)，均價(jià)已經(jīng)上漲近萬(wàn)元，達(dá)到32000元左右。而如今，這里的二手房均價(jià)由去年3月52500元左右的高點(diǎn)回落至目前的44000元左右。
我愛(ài)我家北京通州大區(qū)華興園店商圈經(jīng)理丁健表示， 現(xiàn)在的業(yè)主就是對(duì)比之前成交的房?jī)r(jià)，自己會(huì)理性地下調(diào)報(bào)價(jià)。
從去年5月開(kāi)始，北京的房貸利率進(jìn)入上升通道。目前，首套房商貸利率基本都上浮至基準(zhǔn)利率的1.05倍，部分銀行甚至上調(diào)到基準(zhǔn)利率的1.15倍。
我愛(ài)我家北京通州大區(qū)華興園店商圈經(jīng)理丁健介紹， 現(xiàn)在成交的大部分是選擇公積金貸款，其實(shí)公積金貸款的限額是120萬(wàn)，其實(shí)杠桿率是在降低的。
3.17調(diào)控政策使得二手房由“漲”轉(zhuǎn)“跌”，購(gòu)房者不再“恐慌性追漲”，而選擇放慢節(jié)奏，精挑細(xì)選、充分議價(jià)后再出手購(gòu)房。
鏈家北京酒仙橋梵谷水郡店商圈經(jīng)理劉建學(xué)表示， 原先的客戶(hù)成交周期在15天到30天的占比還是比較高的，現(xiàn)在的成交周期可能是在60天左右。
數(shù)據(jù)顯示：3.17調(diào)控政策出臺(tái)后的一年中，總價(jià)400萬(wàn)以下的小戶(hù)型二手房占到總成交套數(shù)的47%，而在前一年，這個(gè)數(shù)字只有30%左右。而根據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，目前北京全市二手房均價(jià)大約在58500元左右，基本上相當(dāng)于2016年12月的水平，與2017年3月相比，跌幅達(dá)15%。
買(mǎi)賣(mài)雙方話語(yǔ)權(quán)扭轉(zhuǎn)二手房“砍價(jià)師”興起
在北京，隨著二手房市場(chǎng)價(jià)格的松動(dòng)，買(mǎi)賣(mài)雙方在價(jià)格博弈中的話語(yǔ)權(quán)也隨之出現(xiàn)了轉(zhuǎn)移。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在二手房交易的過(guò)程中，市場(chǎng)開(kāi)始逐漸向買(mǎi)方傾斜，這也催生了一批二手房“砍價(jià)師”的出現(xiàn)。
某房屋買(mǎi)賣(mài)公司負(fù)責(zé)人蔡照明表示，“砍價(jià)師” 會(huì)以你親戚朋友的身份到現(xiàn)場(chǎng)陪你去談判，談一個(gè)小時(shí)或兩個(gè)小時(shí)，這時(shí)你會(huì)覺(jué)得你實(shí)在談不動(dòng)了，砍價(jià)師才開(kāi)始再去發(fā)動(dòng)新一輪談判，如果這時(shí)候再能多砍出價(jià)格，砍價(jià)師是有分成的。
蔡照明介紹，從去年3月，正式提供二手房砍價(jià)服務(wù)以來(lái)，已經(jīng)完成了大約1000單生意，平均砍價(jià)幅度達(dá)到了4.68萬(wàn)。
北京：新房集中入市全面限價(jià)下市場(chǎng)或?qū)⒈３制椒€(wěn)
在今年的兩會(huì)上，“房住不炒”一詞被多次提及，可以說(shuō)，這為將來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的方向定下了主基調(diào)。
具有風(fēng)向標(biāo)意義的北京樓市，將在2018年呈現(xiàn)出怎樣的走勢(shì)呢？
鏈家研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示， 2018年北京有大量（滿足）剛性需求的房屋，新房會(huì)上市，包括大量的共有產(chǎn)權(quán)住房會(huì)上市，這些房屋的上市會(huì)在一定程度上幫助剛性需求者釋放購(gòu)房需求。
截至目前，北京已經(jīng)有11個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目結(jié)束申購(gòu)，大部分都是由原來(lái)的自住型商品房及經(jīng)適房轉(zhuǎn)化而來(lái)。而2017年完成土地出讓37個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，大多數(shù)也將在今年內(nèi)進(jìn)行申購(gòu)選房。
除了共有產(chǎn)權(quán)住房外，2016年9月30日以來(lái)，北京出讓的“競(jìng)地價(jià)限房?jī)r(jià)”商品住宅地塊也將于今年集中入市。
業(yè)內(nèi)人士表示，無(wú)論是“競(jìng)地價(jià)限房?jī)r(jià)”商品房還是共有產(chǎn)權(quán)住房，銷(xiāo)售價(jià)格都已經(jīng)限定，在市場(chǎng)整體房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定的情況下，不同類(lèi)型的購(gòu)房需求可以得到充分釋放。