北京市物業(yè)管理?xiàng)l例
（草案）
目 錄
第一章 總則
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第三章 前期物業(yè)
第四章 業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì)
第一節(jié) 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)
第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第三節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)
第五章 物業(yè)服務(wù)
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第七章 法律責(zé)任
第八章 附則
第一章 總 則
第一條【立法目的】為了規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，保障物業(yè)的住用安全、合理使用，構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系，改善人民群眾的居住環(huán)境，建設(shè)和諧宜居社區(qū)，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條【物業(yè)管理定義】本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)單位等物業(yè)管理人的形式，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條【業(yè)主組織形式】本市支持符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)決定有關(guān)共有物業(yè)的重大事項(xiàng)。
符合本條例規(guī)定情形的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組織物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和有關(guān)單位成立物業(yè)管理委員會(huì)，依照本條例承擔(dān)相關(guān)職責(zé)，組織、推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第四條【市場(chǎng)機(jī)制】全社會(huì)應(yīng)當(dāng)共同遵守權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價(jià)相符、公平公開的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)則，維護(hù)“享受物業(yè)服務(wù)依法付費(fèi)”的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序，構(gòu)建共商、共治、共享的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)環(huán)境。
第五條【工作格局】本市物業(yè)管理堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、居民自治、多方參與、專業(yè)化管理的工作格局。
本市物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，建立健全社區(qū)黨建引領(lǐng)，居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)管理人、業(yè)主等共同參與的治理架構(gòu)。
推動(dòng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)中建立黨組織，發(fā)揮黨的基礎(chǔ)組織作用。
第六條【部門職責(zé)】市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)制定本市物業(yè)管理的相關(guān)政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范并組織實(shí)施，對(duì)全市物業(yè)管理實(shí)施監(jiān)督管理指導(dǎo)。
區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋行政主管部門具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府實(shí)施與物業(yè)管理相關(guān)工作。
發(fā)展改革、公安、民政、財(cái)政、規(guī)劃、城市管理、水務(wù)、市場(chǎng)監(jiān)管、園林綠化等相關(guān)行政主管部門，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)的監(jiān)督管理工作。
第七條【區(qū)政府職責(zé)】區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，建立由轄區(qū)內(nèi)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及相關(guān)部門和單位參加的物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)工作機(jī)制，統(tǒng)籌推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項(xiàng)工作，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問題。
第八條【街鄉(xiāng)鎮(zhèn)職責(zé)】街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉換屆、物業(yè)管理委員會(huì)組建工作，并辦理相關(guān)備案手續(xù)，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)依法履行職責(zé)，有權(quán)撤銷其做出的違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定，參加物業(yè)承接查驗(yàn)，指導(dǎo)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)實(shí)施監(jiān)督檢查，指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)管理人履行義務(wù)，調(diào)處物業(yè)管理糾紛，統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。
居（村）民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生、物業(yè)管理委員會(huì)的組建和日常工作，建立黨建引領(lǐng)下的物業(yè)管理協(xié)商共治機(jī)制，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章開展工作，有權(quán)就業(yè)主反映的物業(yè)管理事項(xiàng)向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行詢問，引導(dǎo)其以自治方式規(guī)范運(yùn)作，調(diào)解物業(yè)糾紛。
第九條【業(yè)主自治】業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。
第十條【綜合行政執(zhí)法機(jī)制】街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)市政府確定的行政執(zhí)法事項(xiàng)清單，依法行使與物業(yè)管理密切相關(guān)的行政執(zhí)法權(quán)，并會(huì)同區(qū)人民政府相關(guān)工作部門建立綜合執(zhí)法工作機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)違法行為的巡查、檢查和處理。
第十一條【行業(yè)協(xié)會(huì)】本市支持物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理等行業(yè)協(xié)會(huì)依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，實(shí)行自律管理，編制地方標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)解行業(yè)糾紛，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益，推動(dòng)行業(yè)健康有序發(fā)展。
鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入行業(yè)協(xié)會(huì)。
第十二條【第三方專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)】本市支持法律、會(huì)計(jì)、工程、評(píng)估、咨詢等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員參與物業(yè)管理和服務(wù)活動(dòng)，為物業(yè)管理各方提供公正、專業(yè)的咨詢、培訓(xùn)、評(píng)價(jià)、檢驗(yàn)、監(jiān)督和審計(jì)服務(wù)。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第十三條【區(qū)域劃分原則】物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，與建筑區(qū)劃一致。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)綜合考慮建設(shè)用地宗地范圍、共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，遵循服務(wù)便利、資源共享、協(xié)商議事的原則。
第十四條【新建項(xiàng)目物業(yè)管理區(qū)域劃分】新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的土地使用權(quán)劃撥、出讓前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)就物業(yè)管理區(qū)域的劃分提出意見和建議，經(jīng)商規(guī)劃和自然資源行政主管部門，納入?yún)^(qū)域規(guī)劃綜合實(shí)施方案、土地出讓合同或者劃撥文件，并向社會(huì)公布。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中明示核定的物業(yè)管理區(qū)域。
第十五條【既有項(xiàng)目物業(yè)管理區(qū)域的劃分與調(diào)整】已投入使用、尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域或者劃分的物業(yè)管理區(qū)域確需調(diào)整的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋行政主管部門，結(jié)合物業(yè)管理實(shí)際需要，征求業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域并公告。
第十六條【物業(yè)管理用房】新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)配建獨(dú)立且相對(duì)集中的物業(yè)管理用房，滿足物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備、辦公及值班需求，具體面積按照本市公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)執(zhí)行。具體物業(yè)管理用房的面積、位置應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃許可證、房屋買賣合同中載明。
已投入使用但未配建物業(yè)管理用房的，建設(shè)單位或者產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)通過提供其他用房、等值的資金等多種方式提供，建設(shè)單位和產(chǎn)權(quán)單位已不存在的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)籌研究解決。
第三章 前期物業(yè)
第十七條【前期物業(yè)合同】建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。建設(shè)單位銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘前期物業(yè)管理人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同。前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于物業(yè)服務(wù)是否收費(fèi)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的約定應(yīng)當(dāng)符合本市相關(guān)規(guī)定。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長(zhǎng)不超過2年，具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。期限屆滿前3個(gè)月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)管理人。期限屆滿，業(yè)主未就是否繼續(xù)使用前期物業(yè)管理人做出決定的，在業(yè)主共同決定重新選聘物業(yè)管理人、簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同并生效之前，前期物業(yè)管理人繼續(xù)提供服務(wù)；期限未滿或者未約定前期物業(yè)服務(wù)期限，業(yè)主共同決定重新選聘物業(yè)管理人、簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同并生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第十八條【前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納】前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。
出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主按照房屋銷售合同的約定承擔(dān)；房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
第十九條【臨時(shí)管理規(guī)約】建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，并在銷售場(chǎng)所公示。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布臨時(shí)管理規(guī)約的示范文本。
第二十條【前期物業(yè)承接查驗(yàn)】建設(shè)單位選聘前期物業(yè)管理人并與前期物業(yè)管理人在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)下，共同確認(rèn)物業(yè)管理區(qū)域，并對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共有、共用部位和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果，形成查驗(yàn)記錄，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，向業(yè)主公開查驗(yàn)的結(jié)果。
承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。對(duì)于承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)予以整改，或者委托前期物業(yè)管理人整改。
未經(jīng)業(yè)主同意，建設(shè)單位不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共有、共用部位和設(shè)施設(shè)備。
第二十一條【承接查驗(yàn)資料】在辦理物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理人移交下列資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分相關(guān)文件；
（二）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
（三）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（五）物業(yè)管理必需的其他資料。
物業(yè)已投入使用，上述資料未移交的，應(yīng)當(dāng)移交；資料不全的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)齊。
第二十二條【前期物業(yè)管理期滿】前期物業(yè)管理期限屆滿前6個(gè)月，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者組建物業(yè)管理委員會(huì)，就物業(yè)管理事項(xiàng)進(jìn)行表決。
第四章 業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì)
第一節(jié) 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)
第二十三條【業(yè)主】房屋等建筑所有權(quán)人為業(yè)主。公房尚未出售的，產(chǎn)權(quán)單位是業(yè)主，已出售的，購房人是業(yè)主。
尚未登記取得所有權(quán)，符合下列條件之一的，可以認(rèn)定為業(yè)主：
（一）基于買賣、贈(zèng)與、繼承、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法擁有建筑物專有部分的單位或者個(gè)人；
（二）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人；
（三）因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人；
（四）其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的單位或者個(gè)人。
第二十四條【共有物業(yè)】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有：
（一）道路、綠地，但屬于城市公共道路、城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外；
（二）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等；
（三）物業(yè)服務(wù)用房等其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定或者房屋買賣合同約定的其他共有部分。
第二十五條【業(yè)主權(quán)利】業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
（一）自己管理物業(yè)，或者委托物業(yè)管理人管理物業(yè)；
（二）提議召開業(yè)主大會(huì)，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
（三）提出制定和修改臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；
（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)管理人履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對(duì)物業(yè)共有共用區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和收益權(quán)；
（九）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主行使權(quán)利不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第二十六條【業(yè)主義務(wù)】業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
（一）遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有共用區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定；
（四）按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；
（五）按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
（六）履行房屋安全使用責(zé)任；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
第二十七條【業(yè)主大會(huì)組成】業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
第二十八條【申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)】一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的，5%以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主或者建設(shè)單位可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)，居（村）民委員會(huì)也可以組織達(dá)到前述條件的業(yè)主或者建設(shè)單位提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)。
第二十九條【成立籌備組】街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到成立業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后30日內(nèi)，對(duì)提出申請(qǐng)的業(yè)主身份和申請(qǐng)進(jìn)行審核，對(duì)符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，指定居（村）民委員會(huì)工作人員擔(dān)任籌備組組長(zhǎng)。
籌備組組長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)于30日內(nèi)組織業(yè)主代表、建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)黨組織、居（村）民委員會(huì)代表召開首次籌備組會(huì)議，成立籌備組。
籌備組中的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦或者居（村）民委員會(huì)推薦產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定，業(yè)主代表資格應(yīng)當(dāng)參照適用本條例第三十六條有關(guān)業(yè)主委員會(huì)委員候選人資格的規(guī)定。
籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組人數(shù)的二分之一。
籌備組成立7日內(nèi)，籌備組組長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)將籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第三十條【籌備工作】籌備組應(yīng)當(dāng)開展以下工作，并就其確定的事項(xiàng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示：
（一）確認(rèn)業(yè)主身份、人數(shù)及所擁有的專有部分面積；
（二）制定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案；
（三）擬訂管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；
（四）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；
（五）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；
（六）完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款規(guī)定的議事規(guī)則，至少應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序，業(yè)主委員會(huì)的組成、任期、罷免和遞補(bǔ)等事項(xiàng)，并不得違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)研究處理并作出答復(fù)。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起60日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第三十一條【首次業(yè)主大會(huì)】首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
首次業(yè)主大會(huì)，至少應(yīng)當(dāng)審議并通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員。
根據(jù)本條第二款決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第三十二條【業(yè)主大會(huì)職責(zé)】業(yè)主大會(huì)采取會(huì)議方式，決定下列事項(xiàng)：
（一）修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員；
（三）確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格；
（四）選聘、解聘物業(yè)管理人或者不再接受事實(shí)服務(wù)；
（五）籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金；
（六）申請(qǐng)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）決定物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)方式，管理、使用物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)收益等共有資金；
（八）確定業(yè)主委員會(huì)委員津貼或者補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任實(shí)施任期、離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)；
（九）改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議；
（十）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。
決定第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占所涉建筑物面積三分之二以上的業(yè)主且占所涉人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就本條第一款規(guī)定的決定事項(xiàng)向業(yè)主大會(huì)提出討論方案。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車、快遞、飲水等設(shè)施建設(shè)和管理等涉及民生的物業(yè)管理事項(xiàng)，全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)未能按照本條第二款規(guī)定及時(shí)作出決定的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)可以擬訂實(shí)施方案，經(jīng)居（村）民委員會(huì)同意，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示10個(gè)工作日。公示期間，未有專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表示反對(duì)的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)按照實(shí)施方案執(zhí)行。
第三十三條【業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式】業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開，每年至少召開一次。經(jīng)20%以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日前將會(huì)議議題及其具體內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并報(bào)物業(yè)所在地居（村）民委員會(huì)，居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)派員列席會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議不得就已公示議題以外的事項(xiàng)進(jìn)行表決。
第三十四條【組織監(jiān)督】業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期召集；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集。
第三十五條【業(yè)主大會(huì)決定效力及公開】業(yè)主大會(huì)會(huì)議依法作出的決定，對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和通過租賃等方式合法使用物業(yè)的單位或個(gè)人（以下統(tǒng)稱其他物業(yè)使用人）具有約束力。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定，應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第三十六條【委員資格】業(yè)主委員會(huì)由5人以上單數(shù)組成，具體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。戶數(shù)一百戶以下的住宅小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)可以由3人組成。候補(bǔ)委員人數(shù)按照不超過業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)確定。
業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)為本物業(yè)管理區(qū)域的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表。自然人業(yè)主應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）遵紀(jì)守法、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力；
（二）符合業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法中關(guān)于居住期限的要求；
（三）按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不存在欠繳專項(xiàng)維修資金及其它需要業(yè)主共同分擔(dān)費(fèi)用的情況；
（四）本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)管理人無直接的利益關(guān)系；
（五）未被列為失信被執(zhí)行人；
（六）未有本條例規(guī)定的房屋使用禁止規(guī)定的行為；
（七）未有法律、法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形。
第三十七條【推薦方式】業(yè)主委員會(huì)委員候選人通過下列方式產(chǎn)生：
（一） 社區(qū)黨組織推薦；
（二） 居（村）民委員會(huì)推薦；
（三） 業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦；
（四） 產(chǎn)權(quán)單位推薦。
籌備組根據(jù)業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法從按照前款方式推薦的人員中確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單，報(bào)社區(qū)黨組織。
社區(qū)黨組織引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會(huì)委員，通過法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。
第三十八條【選舉業(yè)主委員會(huì)】首次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員。
業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員首輪選舉應(yīng)當(dāng)獲得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
首輪未能足額選出委員、候補(bǔ)委員的，籌備組按照不少于尚未選出的委員、候補(bǔ)委員名額的120%從尚未當(dāng)選的候選人中依照首輪選舉的得票順序確定第二輪選舉的候選人。第二輪選舉的候選人按照該輪選舉的得票順序當(dāng)選。
第三十九條【業(yè)委會(huì)任期及首次會(huì)議】業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過5年，可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。
任期內(nèi)業(yè)主委員會(huì)委員出現(xiàn)空缺的，由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)。具體遞補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。
第四十條【主任、副主任的產(chǎn)生】業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)委員中推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任，并在推選完成之日起3日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和其他委員的名單。
第四十一條【業(yè)主委員會(huì)備案】業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)備案：
（一）業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議記錄和會(huì)議決定；
（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（三）管理規(guī)約；
（四）業(yè)主委員會(huì)首次會(huì)議記錄和會(huì)議決定；
（五）業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員的名單、基本情況。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)以上材料的真實(shí)性、規(guī)范性進(jìn)行核實(shí)，符合要求的，5個(gè)工作日內(nèi)予以備案，并出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明，解散籌備組。
業(yè)主委員會(huì)可持備案證明和印章刻制證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。
業(yè)主大會(huì)可以委托街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居（村）民委員會(huì)代為保管業(yè)主大會(huì)印章；需要使用業(yè)主大會(huì)印章的，由業(yè)主委員會(huì)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居（村）民委員會(huì)提出。
業(yè)主委員會(huì)印章由業(yè)主委員會(huì)保管，需要使用業(yè)主委員會(huì)印章的，應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上委員簽字。
第四十二條【業(yè)主委員會(huì)職責(zé)】業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督，并履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告年度物業(yè)管理的實(shí)施情況、業(yè)主委員會(huì)履職情況；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)管理人進(jìn)行交接；
（三）擬定共有物業(yè)、共有資金使用與管理辦法；
（四）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的使用以及組織專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)建、再次籌集；
（五）及時(shí)了解業(yè)主、其他物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，監(jiān)督物業(yè)管理人履行物業(yè)服務(wù)合同；
（六）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對(duì)業(yè)主違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止；
（七）制作和保管會(huì)議記錄、共有物業(yè)部分的檔案、會(huì)計(jì)憑證和賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件；
（八）定期向業(yè)主通報(bào)工作情況，每半年公示業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)情況；
（九）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
（十）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配合行政執(zhí)法機(jī)關(guān)開展執(zhí)法工作；
（十一）配合、支持居（村）民委員會(huì)依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；
（十二）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)不得擅自決定本條例第三十二條第一款規(guī)定事項(xiàng)；業(yè)主大會(huì)不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定本條例第三十二條第一款規(guī)定事項(xiàng)。
第四十三條【業(yè)主委員會(huì)會(huì)議】業(yè)主委員會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開，至少每?jī)蓚€(gè)月召開一次；經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開臨時(shí)會(huì)議。
定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上的委員參加，委員不得委托他人參會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開前5日將會(huì)議議題告知物業(yè)所在地居（村）民委員會(huì)，并聽取意見和建議。居（村）民委員會(huì)可以根據(jù)情況派代表參加。
業(yè)主委員會(huì)確定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)半數(shù)以上的委員簽字同意。會(huì)議結(jié)束后3日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議情況以及確定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)其他委員或者業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地居（村）民委員會(huì)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期召集；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地居（村）民委員會(huì)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集，并重新推選業(yè)主委員會(huì)主任、副主任。
第四十四條【委員資格終止、罷免】業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，委員資格自情形發(fā)生之日起自然終止：
（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的；
（二）以書面形式向業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；
（三）因健康等原因無法履行職責(zé)的。
業(yè)主委員會(huì)委員一年內(nèi)累計(jì)缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議總次數(shù)一半以上，或者不再符合本條例第三十六條規(guī)定的委員條件的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免其委員資格；業(yè)主委員會(huì)未提請(qǐng)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)停止該委員履行職責(zé)，并向業(yè)主公示。
第四十五條【委員禁止規(guī)定】業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員不得有下列行為：
（一）干擾、阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；
（二）虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料；
（三）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會(huì)換屆交接工作；
（四）擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章；
（五）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；
（六）將業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)借給他人或者設(shè)定擔(dān)保等挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；
（七）與物業(yè)管理人有可能影響其公正履行職務(wù)的經(jīng)濟(jì)往來或者利益交換；
（八）違規(guī)泄露業(yè)主信息；
（九）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
第四十六條【業(yè)主委員會(huì)重新選舉】一個(gè)任期內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)委員經(jīng)遞補(bǔ)人數(shù)仍不足總數(shù)的二分之一，或者出現(xiàn)其他情形，無法正常履行職責(zé)的，物業(yè)所在地居（村）民委員會(huì)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
第四十七條【業(yè)主委員會(huì)換屆】業(yè)主委員會(huì)任期屆滿6個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面報(bào)告之日起60日內(nèi)組建換屆小組，并在業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，由換屆小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定提出申請(qǐng)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促其履責(zé)，也可以應(yīng)業(yè)主書面要求，依照籌備組的人員構(gòu)成組建換屆小組。
第四十八條【監(jiān)督】業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)作出的違反法律法規(guī)和規(guī)章的決定，簽字同意該決定的業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第三節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)
第四十九條【成立條件】有下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會(huì)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)：
（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；
（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但因各種原因未成立的；
（三）業(yè)主大會(huì)成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的；
（四）需要重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的。
第五十條【物業(yè)管理委員會(huì)組成】物業(yè)管理委員會(huì)由居（村）民委員會(huì)組織居（村）民委員會(huì)、業(yè)主、其他物業(yè)使用人代表7人以上組成，人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會(huì)成員人數(shù)的二分之一。主任由居（村）民委員會(huì)代表擔(dān)任，副主任由居（村）民委員會(huì)指定一名業(yè)主代表擔(dān)任。物業(yè)管理委員會(huì)成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第五十一條【物業(yè)管理委員會(huì)備案】成立業(yè)主大會(huì)但尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理委員會(huì)自成立之日起30日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)備案：
（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；
（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（三）管理規(guī)約。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)以上材料進(jìn)行核實(shí)，符合要求的，5個(gè)工作日內(nèi)予以備案，并出具業(yè)主大會(huì)備案證明和印章刻制證明。
物業(yè)管理委員會(huì)可持業(yè)主大會(huì)備案證明和印章刻制證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章，持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的成立證明申請(qǐng)刻制物業(yè)管理委員會(huì)印章。未成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)管理委員會(huì)持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的成立證明申請(qǐng)刻制物業(yè)管理委員會(huì)印章。
第五十二條【物業(yè)管理委員會(huì)職責(zé)】已成立業(yè)主大會(huì)、未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主大會(huì)按照本條例第三十二條的規(guī)定履行職責(zé)，并組織執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定；未成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主行使本條例第三十二條和第四十二條規(guī)定的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
第五十三條【議事制度】物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議由主任或者由主任委托副主任召集和主持，三分之一以上成員提出召開物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議的，主任應(yīng)當(dāng)組織召開會(huì)議。
會(huì)議應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上成員且半數(shù)以上業(yè)主代表成員參加，業(yè)主代表成員不能委托代理人參加會(huì)議。物業(yè)管理委員會(huì)確定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)半數(shù)以上的成員簽字同意。會(huì)議結(jié)束后3日內(nèi)，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議情況以及確定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示10個(gè)工作日。
第五十四條【異議處理】公示期間，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)確定的事項(xiàng)有異議的，物業(yè)所在地的居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)研究處理并作出答復(fù)。
公示期間，未有專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表示反對(duì)的，物業(yè)管理委員會(huì)按照確定的事項(xiàng)執(zhí)行。
第五章 物業(yè)服務(wù)
第五十五條【物業(yè)管理形式】業(yè)主可以自己管理物業(yè)，也可以委托他人管理物業(yè)。
對(duì)電梯、消防、技防、配電等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，應(yīng)當(dāng)由專業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)施。
第五十六條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備的條件】接受委托提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格，擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的能力，有條件在物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立獨(dú)立核算的服務(wù)機(jī)構(gòu)。
第五十七條【物業(yè)服務(wù)合同訂立與備案】業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與業(yè)主共同選聘的物業(yè)管理人訂立書面合同，就服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
業(yè)主與物業(yè)管理人對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未能達(dá)成一致意見的，雙方可以委托第三方評(píng)估監(jiān)理企業(yè)評(píng)估。
物業(yè)服務(wù)合同簽訂或者變更之日起15日內(nèi)，物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門、協(xié)會(huì)制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本，并向社會(huì)公布。
第五十八條【物業(yè)管理人責(zé)任】物業(yè)管理人提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)；服務(wù)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；
（二）及時(shí)向業(yè)主、其他物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；
（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，改進(jìn)和完善服務(wù)；
（四）對(duì)違法建設(shè)、違規(guī)出租房屋、私拉電線、占用消防通道等違法違規(guī)行為進(jìn)行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政執(zhí)法部門；
（五）對(duì)業(yè)主、其他物業(yè)使用人有違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)；
（六）配合居（村）民委員會(huì)做好社區(qū)管理相關(guān)工作。
第五十九條【社區(qū)報(bào)到】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)在到崗之日起3日內(nèi)到項(xiàng)目所在地居（村）民委員會(huì)報(bào)到，接受監(jiān)督、指導(dǎo)，參與社區(qū)治理工作。
第六十條【物業(yè)評(píng)估】街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)可以委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和社區(qū)治理要求，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)治理情況和物業(yè)共用部分管理狀況進(jìn)行評(píng)估。
專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本市相關(guān)規(guī)定提供專業(yè)服務(wù)，提供客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確的評(píng)估報(bào)告。
第六十一條【物業(yè)服務(wù)合同履行】物業(yè)管理人可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)服務(wù)企業(yè)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項(xiàng)一并委托給第三方。
第六十二條【物業(yè)服務(wù)公示】物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)如實(shí)公示下列信息：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話；
（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式等；
（三）電梯、消防、監(jiān)控、人防等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等；
（四）上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算；
（五）上一年度公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)管理費(fèi)、公共收益收支與專項(xiàng)維修資金使用情況；
（六）業(yè)主進(jìn)行房屋裝飾裝修活動(dòng)的情況；
（七）物業(yè)服務(wù)合同約定的其它應(yīng)當(dāng)公示的信息。
業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
第六十三條【檔案資料保管】物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案和資料：
（一）小區(qū)共有部分經(jīng)營(yíng)管理檔案；
（二）小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、有限空間等物業(yè)共有、共用部位和設(shè)施設(shè)備檔案及其管理、運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄；
（三）水箱清洗記錄及水箱檢測(cè)報(bào)告；
（四）住宅裝飾裝修管理資料；
（五）業(yè)主名冊(cè)；
（六）簽訂的供水、供電、垃圾清運(yùn)等書面協(xié)議；
（七）物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。
第六十四條【物業(yè)管理人的禁止規(guī)定】物業(yè)管理人不得有下列行為：
（一） 挪用、侵占業(yè)主公共收益；
（二） 擅自改變共有物業(yè)用途；
（三） 違規(guī)泄露業(yè)主信息；
（四） 其他損害業(yè)主利益的行為。
第六十五條【物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納】業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的付費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其交納，拒不交納的，物業(yè)管理人可以向人民法院起訴。業(yè)主拒不執(zhí)行人民法院生效法律文書的，人民法院可以依法對(duì)業(yè)主作出限制消費(fèi)令、納入失信被執(zhí)行人名單。
采取酬金制交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)建立物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和共用部分經(jīng)營(yíng)收益的共管賬戶。業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)可以委托第三方對(duì)物業(yè)服務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)。
第六十六條【物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及調(diào)整】物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)并動(dòng)態(tài)調(diào)整。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)管理人在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)參考。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照規(guī)定納入政府定價(jià)目錄的，由市發(fā)展改革會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門根據(jù)情況予以調(diào)整。
第六十七條【公共收益】物業(yè)管理人利用物業(yè)共用部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)將公共收益單獨(dú)列賬。
公共收益歸全體業(yè)主所有。專項(xiàng)維修資金余額不足首期應(yīng)籌集金額30%的，50%以上的公共收益金額的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定。
第六十八條【合同期限屆滿】物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的6個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)管理人，并將決定書面告知原物業(yè)管理人。原物業(yè)管理人接受續(xù)聘的，雙方應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理人不接受續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月書面告知業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿、業(yè)主沒有共同作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)管理人決定，物業(yè)管理人按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月書面告知對(duì)方。
第六十九條【物業(yè)交接】業(yè)主共同決定解聘物業(yè)管理人的，物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起30日內(nèi)履行下列交接義務(wù)，并撤出物業(yè)管理區(qū)域：
（一）移交物業(yè)共用部分；
（二）本條例第二十一條規(guī)定的檔案和資料；
（三）結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；
（四）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。
原物業(yè)管理人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓、干擾、妨礙新的物業(yè)管理人進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。原物業(yè)管理人拒不移交有關(guān)資料或者財(cái)物的，或者拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)管理人協(xié)商；協(xié)商不成的，可以提請(qǐng)?jiān)O(shè)立在居（村）委員會(huì)的人民調(diào)解委員會(huì)依法調(diào)解，或者依法向人民法院提起訴訟。
物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理人交接工作的監(jiān)管。
原物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。
新物業(yè)管理人不得強(qiáng)行接管物業(yè)，按照約定承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共有、共用部位和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
第七十條【應(yīng)急物業(yè)服務(wù)】本市建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機(jī)制。物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)管理人，提供供水、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。
提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過6個(gè)月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。
應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新的物業(yè)管理人，協(xié)調(diào)新的物業(yè)管理人和應(yīng)急物業(yè)管理人做好交接。
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第七十一條【房屋使用禁止規(guī)定】業(yè)主、其他物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，按照規(guī)劃用途合理、安全使用物業(yè)。
任何單位和個(gè)人不得從事下列行為：
（一）損壞、擅自拆改建筑物承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；
（二）擅自占用、損壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地等共有共用區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備；
（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、障礙物，破壞或者擅自改變房屋外觀；
（四）違反安全管理規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險(xiǎn)物品；
（五）擅自架設(shè)電線、電纜；
（六）高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水；
（七）制造超標(biāo)噪音；
（八）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施；
（九）占用、堵塞、封閉消防通道，損壞消防設(shè)施及器材；
（十）在建筑物、構(gòu)筑物上亂涂寫、亂刻畫、亂張貼，樓道、門廳、電纜井內(nèi)堆放雜物；
（十一）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；
（十二）擅自使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物，非法占用公共空間停放車輛；
（十三）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；
（十四）違反規(guī)定出租房屋。
第七十二條【裝飾裝修】業(yè)主、其他物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理人，并與物業(yè)管理人簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括裝飾裝修工程的禁止行為、垃圾堆放和清運(yùn)要求以及費(fèi)用、施工時(shí)間等內(nèi)容。未簽訂協(xié)議的，物業(yè)管理人可以按照臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約的約定，禁止裝飾裝修施工人員、材料進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
業(yè)主、其他物業(yè)使用人或者物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等情況在擬裝飾裝修的物業(yè)樓內(nèi)公示。
物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者其他物業(yè)使用人未提前告知或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻；拒不改正的，物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)主管部門報(bào)告。
第七十三條【停車位使用】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)用于滿足業(yè)主的需要。用于出售的，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人；尚未出售或者用于出租的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主，不得以只售不租為由拒絕出租。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時(shí)按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。
第七十四條【專項(xiàng)維修資金歸集和轉(zhuǎn)讓】物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)專項(xiàng)維修資金制度，按照規(guī)定足額交納專項(xiàng)維修資金。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)、辦理轉(zhuǎn)移登記后，轉(zhuǎn)讓物業(yè)的專項(xiàng)維修資金余額隨物業(yè)一并轉(zhuǎn)讓，業(yè)主無權(quán)要求返還；因征收或者其他原因造成物業(yè)滅失的，專項(xiàng)維修資金余額歸業(yè)主所有。
已售公房的業(yè)主轉(zhuǎn)讓公房前，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)適用的商品房標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足公房的專項(xiàng)維修資金；因繼承、贈(zèng)予、執(zhí)行生效法律文書而發(fā)生已售公房產(chǎn)權(quán)人變更的，繼承人、受贈(zèng)人、受償人應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)適用的商品房標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足專項(xiàng)維修資金。
第七十五條【建立專項(xiàng)維修資金】國(guó)家實(shí)施專項(xiàng)維修資金制度之前的未售公房，沒有專項(xiàng)維修資金的，產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定建立并足額交納專項(xiàng)維修資金。
國(guó)家實(shí)施專項(xiàng)維修資金制度之后出售的公房，業(yè)主和售房單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市規(guī)定的比例交納專項(xiàng)維修資金；未按規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主和售房單位應(yīng)當(dāng)協(xié)商并足額補(bǔ)交，未足額補(bǔ)交的，已出售的公房不得再次轉(zhuǎn)讓。
第七十六條【專項(xiàng)維修資金補(bǔ)足】專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知、督促業(yè)主按照屆時(shí)適用的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足專項(xiàng)維修資金。
業(yè)主申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交納專項(xiàng)維修資金的相關(guān)憑證。
第七十七條【專項(xiàng)維修資金的管理與監(jiān)督】未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，專項(xiàng)維修資金由物業(yè)所在地區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋行政主管部門代管，存入銀行專用賬戶。
選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，業(yè)主大會(huì)可以決定自行管理專項(xiàng)維修資金，或者委托物業(yè)所在地區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋行政主管部門代管。業(yè)主大會(huì)決定自行管理的，應(yīng)當(dāng)以自己名義設(shè)立專用賬戶，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)監(jiān)督、指導(dǎo)專項(xiàng)維修資金的使用管理。
業(yè)主大會(huì)可以委托具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)共有資金進(jìn)行財(cái)務(wù)管理。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)自行管理共有資金的，應(yīng)當(dāng)每季度公布一次自行管理賬目。
第七十八條【專項(xiàng)維修資金使用】專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于物業(yè)共有共用區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。
第七十九條【費(fèi)用分?jǐn)偂烤S修、更新和改造共有共用的區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備，需要使用專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/span>
（一）商品住宅之間或者商品住宅和非住宅之間共有共用區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偂?/span>
（二）售后公房之間共有共用區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主和售房單位按照所交存專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偅黄渲?，?yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/span>
（三）售后公房與商品房住宅或者非住宅之間共有共用區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)，再按照本條第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)的規(guī)定比例分?jǐn)偂?/span>
物業(yè)共有共用的區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造，但沒有專項(xiàng)維修資金的，維修、更新和改造費(fèi)用按照本條前款的規(guī)定由業(yè)主共同分?jǐn)偂?/span>
第八十條【專業(yè)設(shè)施設(shè)備管理責(zé)任】新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位可以接受水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位委托，按照國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范建設(shè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備，經(jīng)驗(yàn)收合格，將專業(yè)設(shè)施設(shè)備及工程圖紙等資料交由專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造責(zé)任。
已入住項(xiàng)目，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、不能正常使用的，物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)立即報(bào)告相關(guān)專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位；專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施，排除故障。
專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位對(duì)專業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造，進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主、其他物業(yè)使用人和物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)給予配合，不得以任何方式干擾、阻撓、妨礙其正常作業(yè)。
第八十一條【日常巡查和養(yǎng)護(hù)】物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、消防設(shè)施、外墻及墻面等易于發(fā)生安全風(fēng)險(xiǎn)的設(shè)備設(shè)施和部位加強(qiáng)日常巡查和定期養(yǎng)護(hù)；發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險(xiǎn)隱患的，及時(shí)設(shè)置安全警示標(biāo)志，采取措施排除隱患。
第八十二條【業(yè)主維修義務(wù)】物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)物業(yè)采取修繕以及其他消除危險(xiǎn)的安全治理措施并承擔(dān)相應(yīng)的治理費(fèi)用。業(yè)主不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)管理人報(bào)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)同意或者按照臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
經(jīng)鑒定為停止使用、整體拆除的危險(xiǎn)房屋的，業(yè)主或者其他物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)停止使用，立即搬出；拒不搬出的，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)書面責(zé)令業(yè)主或者其他物業(yè)使用人搬出，情況緊急危及公共安全的，區(qū)人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門組織強(qiáng)制搬出，并妥善安置。
第八十三條【垃圾分類義務(wù)】業(yè)主、其他物業(yè)使用人是生活垃圾分類投放的責(zé)任主體，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定分類投放生活垃圾。物業(yè)管理人是生活垃圾分類的管理責(zé)任人，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主和其他物業(yè)使用人進(jìn)行生活垃圾分類。
第八十四條【糾紛調(diào)解】本市建立健全人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解構(gòu)成的多元糾紛解決機(jī)制，化解物業(yè)糾紛。
第八十五條【公共法律服務(wù)】業(yè)主、其他物業(yè)使用人、物業(yè)管理人因物業(yè)管理事項(xiàng)需要法律咨詢的，可以向公共法律服務(wù)機(jī)構(gòu)咨詢；符合法律援助條件的，可以依法申請(qǐng)法律援助。
第七章 法律責(zé)任
第八十六條 違反本條例第十六條第一款的規(guī)定，未按照規(guī)定配建物業(yè)管理用房的，規(guī)劃和自然資源行政主管部門責(zé)令限期改正，處該建設(shè)工程造價(jià)5%以上10%以下的罰款；逾期不改的，處應(yīng)建部分工程造價(jià)一倍以上二倍以下的罰款。
違反本條例第十六條第二款的規(guī)定，已投入使用但未配建物業(yè)管理用房、建設(shè)單位或者產(chǎn)權(quán)單位拒不采取措施解決的，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告；逾期不改正的，處同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)建物業(yè)管理用房面積的商品房總價(jià)兩倍的罰款。
第八十七條 違反本條例第二十條第三款的規(guī)定，建設(shè)單位占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有、共用部位和設(shè)施設(shè)備的，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得；逾期不改的，處5萬元以上10萬元以下的罰款。
第八十八條 違反本條例第二十一條的規(guī)定，建設(shè)單位不移交或者補(bǔ)齊資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可處5萬元以上10萬元以下的罰款。
第八十九條 違反本條例第五十七條的規(guī)定，物業(yè)管理人未按規(guī)定將物業(yè)合同報(bào)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可處1萬元以上2萬元以下的罰款。
第九十條 違反本條例第六十一條的規(guī)定，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋行政主管部門責(zé)令限期改正，并處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有、共用部位和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第九十一條 違反本條例第六十二條的規(guī)定，物業(yè)管理人未按照規(guī)定如實(shí)公示有關(guān)信息的，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1000元以上5000元以下的罰款。
第九十二條 違反本條例第六十七條第二款的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)委員、物業(yè)管理人挪用、侵占公共收益的，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋行政主管部門責(zé)令退回，沒收違法所得，并處挪用、侵占金額2倍以下的罰款。
第九十三條 物業(yè)管理人違反本條例第六十九條第一款的規(guī)定，經(jīng)協(xié)商調(diào)解仍不糾正其行為的，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對(duì)物業(yè)管理人予以通報(bào)，對(duì)拒不移交有關(guān)資料或者財(cái)務(wù)的，處1萬元以上10萬元以下的罰款；拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，自規(guī)定時(shí)間屆滿次日起處每日1萬元的罰款。
第九十四條 違反本條例第七十三條的規(guī)定，將車位出租給業(yè)主以外的其他人的，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，按每個(gè)違法出租車位處5000元以上1萬元以下的罰款；拒不改正的，按每個(gè)違法出租車位處每月2000元的罰款。
第九十五條 違反本條例第七十八條的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，沒收違法所得，并處挪用金額2倍以下的罰款。
第九十六條 違反本條例的規(guī)定，其他法律法規(guī)規(guī)定有法律責(zé)任的，從其規(guī)定。
第九十七條 執(zhí)法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理中受到行政處罰或者行政強(qiáng)制的情況共享到本市的公共信用信息平臺(tái)。行政機(jī)關(guān)根據(jù)本市關(guān)于公共信用信息管理規(guī)定可以對(duì)其采取懲戒措施。
第九十八條 違反本條例的規(guī)定，給業(yè)主造成損失的，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究相關(guān)人員的刑事責(zé)任。
第八章 附 則
第九十九條【其他物業(yè)】農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法建設(shè)的房屋等自行管理或者委托物業(yè)管理人提供服務(wù)等相關(guān)事項(xiàng)的管理辦法，由區(qū)人民政府制定。
第一百條【實(shí)施日期】本條例自 年月日起施行。