淺談地產(chǎn)公司全過(guò)程造價(jià)成本管理

    第1.工程前期的工程投資估算工作：
        一個(gè)地產(chǎn)公司在拿地之后的重要內(nèi)容就是結(jié)合當(dāng)?shù)爻鞘锌傮w規(guī)劃及市場(chǎng)需求進(jìn)行該地塊的詳細(xì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)與研究，在這個(gè)過(guò)程中需要成本造價(jià)管理部門根據(jù)過(guò)去的造價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)及時(shí)配合研發(fā)部門提供控制在一定誤差范圍內(nèi)的工程成本投資估算，以供地產(chǎn)財(cái)務(wù)部門合理估算投資收益率，并根據(jù)優(yōu)選后的方案合理制定工程成本控制目標(biāo)。
        在這個(gè)環(huán)節(jié)我重點(diǎn)提出造價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)的概念，這是造價(jià)工程師需要重視的第1個(gè)環(huán)節(jié)，平時(shí)應(yīng)做好已完工程全部造價(jià)資料的整理、歸類、分析與總結(jié)，其重要目的就是供工程造價(jià)投資估算之用。
    第2.工程開(kāi)工前的施工招標(biāo)管理工作：
        在地產(chǎn)公司編制施工招標(biāo)文件前要做好以下工作：A是根據(jù)施工技術(shù)要求合理進(jìn)行標(biāo)段劃分；B是合理確定施工分包范圍；C是合理確定甲供材料及甲方認(rèn)價(jià)材料范圍；D是合理確定施工招標(biāo)文件的其他重要內(nèi)容。
        這里重點(diǎn)介紹B、C兩項(xiàng)：
        1是施工分包范圍，現(xiàn)在大多數(shù)地區(qū)還在執(zhí)行定額計(jì)價(jià)，作為造價(jià)工程師，不但要熟悉國(guó)家及地方的定額單價(jià)，還要熟悉當(dāng)?shù)氐姆猪?xiàng)工程單價(jià)的實(shí)際市場(chǎng)單價(jià)，定額單價(jià)與市場(chǎng)單價(jià)進(jìn)行對(duì)比，當(dāng)市場(chǎng)單價(jià)明顯低于定額單價(jià)時(shí)，此分項(xiàng)工程適宜進(jìn)行施工分包，比如大家常熟悉的門窗工程、消防工程、設(shè)備安裝工程、防水工程等通常都會(huì)列于施工招標(biāo)的分包范圍內(nèi)；
        2是合理確定甲供材料及甲方認(rèn)價(jià)范圍：在施工材料定價(jià)時(shí)，通常依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)也是兩點(diǎn)，A是常見(jiàn)的地方建委部門定期（每季、月）公布的建材市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)格（簡(jiǎn)稱欄頭價(jià)），B是市場(chǎng)實(shí)際單價(jià)；而這兩者之間有些材料價(jià)格懸殊也較大，當(dāng)市場(chǎng)實(shí)際單價(jià)明顯低于欄頭價(jià)時(shí)，這類材料適合甲方供應(yīng)，再是有些材料分類很細(xì)，不同的材料品種價(jià)格懸殊很大，而欄頭價(jià)通常取的是一部分材料的平均價(jià)，這類材料就適宜甲方認(rèn)價(jià)。
    第3.了解分析主要材料價(jià)格的波動(dòng)原因及方向，合理規(guī)避價(jià)格高峰期，適時(shí)合理分階段的組織設(shè)備及材料采購(gòu)及進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，從而使有限的資金得到合理節(jié)約使用。
        經(jīng)濟(jì)學(xué)原理告訴我們，影響材料價(jià)格的最主要因素?zé)o非是兩個(gè)方面：一是成本二是供求關(guān)系，比如說(shuō)建筑市場(chǎng)需求量最大的鋼材市場(chǎng)，當(dāng)今年上半年鐵礦石成本繼續(xù)快速上漲時(shí)，也帶來(lái)了鋼材價(jià)格的快速上揚(yáng)；而當(dāng)下半年次貸危機(jī)演變?yōu)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)，隨著需求市場(chǎng)的快速回落，鋼材價(jià)格又是大幅下滑；其實(shí)同時(shí)影響成本與供求的還有一個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)面的影響，隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)在07年第三季度的筑頂，即使沒(méi)有次貸危機(jī)宏觀經(jīng)濟(jì)也必然要進(jìn)入一段持續(xù)的低迷期，隨著經(jīng)濟(jì)的下行，必然帶來(lái)需求的下降，從而會(huì)帶來(lái)鋼材價(jià)格及鐵礦石價(jià)格的陸續(xù)走低。

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