建筑工程（住宅樓）一般成本價剖析

  
    配套費用包括小區(qū)設(shè)施建設(shè)費，其中基礎(chǔ)設(shè)施費方面，包括房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電話等市政配套以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。小區(qū)配套設(shè)施費方面，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入房屋開發(fā)成本的而不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如配電房、水塔、會所、車庫等設(shè)施支出。 
管理費包括項目開發(fā)建設(shè)及銷售過程中所發(fā)生的各類管理費用、貸款利息等硬性成本出和各種隱性支出（如公關(guān)費和行賄等各種開支）。這些費用難以量化和測算，不確定性極大。 如廣告、策劃、銷售代理費：一般在30～200元/平方米，高者可達500元/平方米。更大的一塊是開發(fā)商資金成本，包括利率和為獲得貸款所花費的公關(guān)成本，一般為400元/平方米左右。房地產(chǎn)是個吸金行業(yè)，對資金需求極大，在房地產(chǎn)景氣時期，可通過資金杠桿效應(yīng)獲得巨大利益，但過高的負(fù)債率或缺少現(xiàn)金流，極易造成資金鏈斷裂，所以，房地產(chǎn)是高回報行業(yè)，也是高風(fēng)險行業(yè)，略高于社會平均利潤也可接受。
    開發(fā)商的利潤，根據(jù)房地產(chǎn)上市公司的公告，房地產(chǎn)企業(yè)，凈利潤率在20%左右，略高于社會平均利潤，卻與民眾的實際感受有很大差異，而根據(jù)胡潤富豪排行榜，中國房地產(chǎn)商不僅排名居前而且數(shù)據(jù)也占絕對多數(shù)，房地產(chǎn)絕對是暴利行業(yè)。根據(jù)我的估算，房地產(chǎn)業(yè)的凈利潤率在30%左右，最高可達100%，甚至更多。特別是有些開發(fā)商運氣好，前期低價拿地而房子銷售正好遇上房市大牛市，這時他的利潤是相當(dāng)可觀，300%也有可能的。相反的例子，有的地王拿地價格極高，又正好遇上調(diào)控，那么房價銷售價格可能不及當(dāng)時拿地時的樓板價。
    土地成本為土地使用權(quán)出讓金與土地開發(fā)費用之和。首先是區(qū)片基準(zhǔn)地價，其次是日期修正系數(shù)，5年前取得的土地價格極便宜，土地價格的爆漲是近幾年的事。如根據(jù)地價動態(tài)監(jiān)測體系公布：2004年底的住宅用地地價指數(shù)為1.02%；2007年第一、二季度為2.83%、2.11%。翻了一番還多。土地費一般二線城市市區(qū)為70～100萬/畝，容積率一般為1.0～2.0，故折算樓面價為：525～1500元/平方米，市區(qū)中心地帶一般為200 萬元/畝，折算樓面價為：1500～3000元/平方米，核心區(qū)域可達300萬元/畝以上，單方土地造價更高；一線城市甚至有高達20000元/平方米以上的土地單方樓面造； 三線城市、縣城等土地單方造價較低，一般為100～500元/平方米，也有高達2000元/平方米以上的情況。
建安成本包括土建、安裝、裝修、室外綠化景觀等。我們以小高層為例，分析建筑成本構(gòu)成。土建造價約為1380元/平方米左右（毛坯），安裝造價130元/平方米左右，這相對固定，裝修費用根據(jù)裝修標(biāo)準(zhǔn)而定，從1000至10000元/平方米不等。萬科的建安成本已經(jīng)達到3500元/平方米了，因為萬科的房子是裝修交付的，而非一般的毛壞房。

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